文档介绍：天津合生·君景湾项目
2012年度营销策略总纲
谨呈:合生创展天津地区公司
营销出发点回顾:坚定地做开发区品质改善首选
比肩开发区核心标杆
坚定的拔升客户价值预期
营销大事件:以客户活动坚持价值传递,把握客户粘度
:项目进驻永旺展场
:项目进驻友谊名都展场
:品牌发布会召开,启动排卡
:外展暖场活动持续每周末进行
:北京体验之旅持续每周进行
: 项目进驻外滩乐购展场
:连续举办四场产品说明会
:举办样板间开放暨客户升级活动
:举办大客户专场咨询会
:在酒店启动内部价格咨询
:销售中心正式亮相
品牌发布会
建立品牌认知
话题性沟通和北京品牌体验之旅
持续拉动客户价值预期
产品说明会深度解析,拔升价值预期
排卡客户量
升级客户量
内认到场量
83
24
客户储备量实现: 针对客户类型,精准锁定渠道,持续形成客户补量
渠道
支持
实现排卡437张
升级客户83组
塘沽进城型客户
工作缘客户
开发区高端改善型客户
15000
14000
13000
12000
11000
10000
16000
客户心理价格预期
项目亮相,市场正常,客户价格预期建立在15000-16000之间
宏观市场温度骤降,
客户价格预期持续走低
周边竞品频繁降价
客户心理预期下降
客户心理价格预期:市场环境骤降,客户心理价格持续被拉低
项目入市时机:亮相时间晚于预设
面对2012
2011年营销工作
收获的基础:
品牌进驻滨海的影响力
项目比肩开发区核心项目的价值预期
滨海成熟客户的持续关注
坚定的信心
迎接2012
住宅单价:13500元/平米起
LOFT:实现均价16000元/平米
全年实现总销售额:8亿
2012目标:
天津整体市场2011年第四季度进入速冻期”
成交量跌幅近50%
2012外部环境:
50%
,较9月份环比下跌19%
,较10月份环比下跌39%
,连续两个月维持在旺势成交量50%的低迷水平
滨海新区作为楼市重灾区,2011年度较天津整体情况
出现明显的价格回落趋势,价格下跌5%
2012外部环境:
成交均价呈现缓慢下跌趋势,较年初,成交均价下跌5%。
从7月份后滨海市场成交量自7月以来持续下降,11月环比下降27%
10月成交面积11万平米,较9月份环比下跌11%
,较10月份环比下跌28%
12月份成交面积10万平米,在价格有明显回调之后成交量有所回升
价
量
2012外部环境:
观察2011年度滨海各板块成交动态,仅有上北、生态城局部发力,而从价格走势上来看,降价成为主旋律。
中新生态城
北塘
上北
时尚
广场
MSD
胡家园
上北、生态城为业绩贡献主力,其他各板块不足10万㎡
降价成为主基调,MSD外其他各板块沦为同一平台
量:
价
典型项目:万通生态城新新家园
典型项目:远洋城
典型项目:融创君澜
典型项目:首创国际城
板块竞争格局:
MSD板块:
泰达时尚板块:
2011年
出货量:13万㎡
价:8500-9500元/㎡
出货量:㎡
价:17000-18000元/㎡
响
螺
湾
于
家
堡
典型项目:
宝龙
典型项目:
中惠熙元广场