文档介绍：保利·红珊瑚
策划全案
谨呈:保利房地产(集团)股份有限公司
东莞世联事业一部出品
商业秘密声明
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报告思路
保利目标及本报告解决问题
项目属性判断及产品定位
项目发展战略推导
项目差异化核心竞争力打造
营销实践
竞争梳理及市场占位
目标客户分析及客户定位
项目核心KPI总结
项目核心竞争力打造
项目发展战略推导
保利品牌落地实践
本项目营销实践
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保利目标及本报告解决的问题
1
4
保利目标 通过合理的产品打造,控制风险,快速回款,实现项目影响力,打造企业品牌,同时保证合理的利润
控制风险
通过合理的产品打造规避高地价风险及国家政策风险
品牌落地
制造影响力,打造企业品牌,为保利地产异地扩张提供支持
快速回款
快速回笼资金,滚动保利东莞后续项目的开发
保持利润
高地价下,合理利润的保证
本报告解决的问题 挖掘项目差异化核心竞争力,并通过成熟的营销策略以实现发展商目标
全面解构项目本体、市场条件、客户情况
寻找项目机会点,规避风险
1
2
定位项目形象、产品、价格
打造项目核心竞争力
通过成熟的营销策略,强势的营销执行
发挥项目核心竞争力,实现发展商目标
3
项目属性判断及产品定位
2
产品定位
属性判断
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项目属性判断——本体分析 地块经济指标
区位:北部工业园区创意生活城附近
取地成本:
楼面地价:3500元
占地面积:121862㎡
建筑面积:212040
容积率:
建筑高度:≤75米
建筑密度:≤40%
绿地率:≥25%
景观资源:无
本项目
项目属性判断——本体分析 项目周边高新技术工厂林立,临近创意生活城,缺乏景观资源
本项目
北面天弘
东面华为一期
新城路
南面未开发住宅用地
西面新兴园
听湖居、月河居
项目属性判断——本体分析小结
关于区域
松山湖北部园区腹地,无景观资源,非传统豪宅热点区域,相对南部,客户认同度较低
关于配套
路网密集,同时有两条轻轨过境,临近创意生活城,但生活配套仍然较匮乏
关于未来规划
北部住宅用地推地步伐加快,未来区域内居住氛围将快速形成,同时高新产业的持续进驻,将带来更多居住需求
本体属性界定——松山湖北部工业园区腹地,非热点豪宅区域,无强势景观资源,高楼面地价,中等体量,较低容积率,具备打造豪宅基本条件