文档介绍：四方区哈尔滨路项目前期定位
哈尔滨路项目调研小组

解读市场
2
营销策略
4
解读项目
3
解读宏观
1
、宏观政策分析
、青岛宏观分析
、区域市场分析
、竞品项目分析
、区域客群特征
、开发环境分析
、项目SWOT分析
、项目定位
、营销环境分析
、营销难点及对应解决
、业态调研分析
解读宏观
1
解读市场
2
营销策略
4
解读项目
3
、宏观政策分析
、青岛宏观分析
增加普通商品住房的有效供给;
继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;
加强市场监管;
继续大规模推进保障性安居工程建设。
2009年12月14日国务院要求遏制部分城市房价过快上涨
2010年4月14日:温家宝总理主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议指出,必须采取更为严格、更为有力的措施,认真落实中央确定的房地产市场调控政策,坚决遏制部分城市房价过快上涨,并提出4条措施(下称“新国四条”),在增加普通住宅供给、加快保障房建设和加强市场监管的同时,实行更为严格的差别化住房信贷政策。
2010年4月15日:国务院公布新一轮遏制部分城市房价过快上涨的新政,被称为新“国四条”:一、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;二、对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于50%,;三、对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平;四、准许地方政府根据实际,在一定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。(在2007年9月26日,针对当时高烧不退的楼市,国家出台政策,提高二套房首付比例至四成,。)
2010年4月14日新国四条
:财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。
2010年3月22日:国土资源部提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地。
2010年4月15日:国土资源部公布2010年度全国住房用地供应计划,拟供应住房用地总量18万公顷,,其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比达77%。国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示,这是国土资源部首次组织在全国范围内编制住房用地计划。
2010年7月14日:山东省国土资源厅出台《关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知》,通知要求各地加强房地产用地的供应和监管,对于闲置土地、囤地炒地等不按土地出让合同开发者两年内禁止其拿地。在用地供应上,要求各地编制住房特别是保障性住房用地年度供应计划,合理确定住房用地供应总量和结构;在住房建设用地供应管理上,要求严格把握商品房用地市场准入关口,全面推行“净地”出让制度,确保土地出让后能够及时交付;严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务;中低价位普通商品房用地土地出让合同中写明价位。
2010年房地产市场政策——土地政策
关键词:土地供应;囤地禁拿地;
2010年房地产市场政策——货币政策
关键词:二套房贷款,三套房贷款,认房又认贷
2010年1月10日稳健康发展的通知》(“国十一条”),严格二套房贷款管理,不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付,要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。
《流动资金贷款管理暂行办法》规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资,不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。
2010年2月份:银监会要求信托公司不得用信托资金发放土地贷款。银监会上月还要求银行不得向78家中央企业所属房地产开发企业发放贷款,因为国家资产监管部门已要求这些企业退出房地产市场。
2010年4月11日:中国银监会指出,银行业金融机构要增加风险意识,不对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平,加大差别化信贷政策执行力度。
2010年4月17日:国务院发出通知要求,对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险