文档介绍：【谨呈:海南阳光美基投资开发有限公司】
XXXX项目 营销执行计划及费用控制
本报告仅供客户内部使用,在获得同致行书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
同致行海南事业部
2
Guidelines 1
Guidelines 2
营销执行计划
1
3
Guidelines 3
营销背景分析
营销费用控制
提纲
Part 1
营销背景分析
海口市2011年上半年商品住宅成交情况
2011年上半年,海口市住宅成交套数共计为8325套,总成交面积777400平方米,与去年同期相比,%,成交均价为8795元/平米,与去年同期相比,%;
从上半年各月成交走势来看,海口商品住宅成交量自3月份开始,呈小幅度的上涨趋势。上半年总体均价趋稳并无特别明显的涨跌。
背景一——2011年上半年海口市商品住宅成交情况
海口市2011年上半年本案周边项目成交走势
从上半年本案周边项目成交走势来看,各项目的成交走势均呈现出上行走势,6、7月份,之前一直处于低迷状态的项目成交量有所抬头,表现较为明显的是天伦誉海湾,自3月26日开盘以来,每月销售情况良好,截止目前已销售196套,遥遥领先于区域内其他项目(注:海岸赛拉维近期成交走高是由于较早期销售产品集中签约所致)。
可见,经过近半年的冷静与沉淀,该区域项目纷纷突围,成交有回暖的趋势,片区的回暖,为本案的入市提供了良好的铺垫,但由于在售、待售项目较多,竞争也较为激烈。
背景二—— 2011年上半年本案周边项目成交情况
政策环境:
2011年上半年,由于受政策的打压,海口市商品住宅销售与去年同期相比较为低迷,房价上涨空间较小,政策的执行效果已见成效,市场趋势正逐渐按政府预期在走,这表明,近期内政府出强度如“国八条”的新调控政策的可能性较小。
淡旺季情况:
海口的楼市营销环境有别于岛外其他地区,海口的季节度假特性较为明显, 7、8月是海口传统的旅游淡季,相应地楼市也进入销售淡季。本案预售许可证的取得时间在8月底,即在海口楼市淡季结束之时,同时也在传统的金九银十开始之时。既避过了淡季,又恰好迎来金九银十的传统旺季。
传统金九银十之后,11、12、1月是海口旅游旺季,每年的这一季节,度假、过冬游客纷纷入岛,为海口楼市带来大量的人气。将本案的重要营销节点安排于旺季,有利于销量。
背景三——海口房地产市场销售环境
背景四——8月初售楼处门前道路竣工通车
项目售楼处门前道路预计将于7月底8月初竣工通车,届时影响项目的交通瓶颈将消除。而之前因该道路的修建而延期举办的营销中心开放活动即可定于8月初举办。
背景五——海南国际会展中心2011年展会排期
2011年下半年,海南省国际会展中心计划举办8场大型展会,其中第一场展会——海南汽车展已于7月8日成功举办,该展会举办期间,本案的客户来访量较以往有所增加;
2011年9月至12月,海南国际会展中心还将举办7场大型展会,届时西海岸将继“第一车展”后再度成为岛内外关注的焦点,而坐落于会展中心对面的本案将是直接受益者之一,如果配合以举办暖场活动,可起到吸引客户,增加客户到访量的作用。
利:
①.3-6月,商品住宅成交量稳步增长,整体市场出现回暖迹象;
②.5月开始,本案周边项目成交量呈上行走势,区域市场回暖;
③.8月初,本案售楼中心门前道路竣工通车,交通瓶颈消除;
④.9、10月,金九银十,11、12、1月,度假旅游旺季;
⑤.9-12月,海南国际会展中心7场展会,带旺人气。
小结
弊:
①.调控政策影响依然存在;
②.整体楼市虽有回暖迹象,但回暖速度较为缓慢:
③区域市场有回暖迹象,但本案周边在售、待售项目较多,面临激烈竞争。
Part 2
营销执行计划