文档介绍：保利地产慈溪项目营销策略
同策·浙江
2011-04-26
报告内容
城市与项目理解
客户分析
项目定位建议
营销策略
销售推盘思路
项目开发建议
PART1 城市与项目理解
*我们前期对慈溪城市、别墅市场、公寓市场、商业市场、客户特征均作了详细研究并进行了沟通,此次汇报将以之前汇报的内容与结果为依据,侧重项目理解与营销建议的沟通。
慈溪城市受东、南、北三股驱动力影响,整体格局呈离散发展。
但,每个城市都需要一个中心,包括慈溪。
驱动力一:北拓——受到杭州湾新区拉动,构建产业基地
驱动力二:东延——受到宁波拉动,构建宁波东部卫星城核心
驱动力三:南调——受到高铁带动,构建余慈新城中心区
龙山镇
杭州湾新区
余慈核心区规划推动
杭州湾新区产业拉动
宁波卫星城拉动
慈溪老城规划混乱,当我们看到满街的法拉利、林肯、劳斯莱斯,确难以找到合适的容“车”之处时。我们知道慈溪市民需要一个都市中心、需要近距离享受国际主流生活。
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片区
特征
未来趋势
老城区
配套齐全,居住氛围浓厚,以小规模楼盘为主
未来动力来之于旧城改造。
城西
配套不全,整体环境较差,工业和农民居住点错落分布,板块整体形象较差。
高铁人口导入,未来居住片区
城北
城市发展重心,交通便捷,未来文化商务区的形成带动的商业、居住、办公,形成城北重心。当前周边中高端项目开发热潮,别墅区氛围逐步形成。
城北中心,衔接城区与杭州湾新区
城东
东部新区,依托新城大道与三灶江(新城河)改造完善城市东部新区,强化行政、文化、会展中心区功能,周边项目价格不高
迎合城市东延,依托政府规划,未来发展潜力巨大
项目做为超大规模商住综合体,地处老城西侧,标志性主干道三北大街西向延伸段,是未来大面积居住区,随着高铁人口导入,有机会成为慈溪西部乃至全市的消费中心。
绿城、华润已成过去式,唯一的品牌竞争对手金地的项目总建只有16万平米,本项目规模前无古人,商业综合体优势、水岸优势、老城距离优势均为项目创造突破良机。
绿城、华润已成过去
小品牌开发商不足齿
金地项目规模不足惧
地出让面积80070平方米,建筑密度≤32%,-,总建16万平米。
我们认为,
本案将会成为慈溪房地产市场的一个里程碑项目。
是慈溪的未来中心、城市地标,是改写慈溪房地产市场价值乃至城市格局的恢弘巨作,我们的营销目标是让项目成为慈溪市场的标杆品牌,不仅仅是确立慈溪第一大盘形象,更要树立当地示范性国际主流生活中心形象。
PART2 客户分析