文档介绍：开元四季三期3-6月 营销推广方案
2012年2月24日华邦策略
目录
一、市场分析
二、知彼知己
三、客户分析
四、3-6月阶段性推售策略
五、3-6月阶段性推广策略
六、县区推广
一、市场分析
1、房价“合理回归”势在必行全行业陷入缺钱困局
1月全方米,%,至此百城住宅平均价格环比出现五连跌。%,这是自2010年6月以来首次同比下跌。严厉调控之下,国内楼市的种种“神话”正在破灭,在房价“合理回归”的刚性要求下,房地产业“转型发展”谋求突围迫在眉睫。
2、北京节后首周新房均价下跌25%
北京市2月新增预售项目仅有一个,龙年春节后首周北京一手住宅成交均价为18960元/平方米,%,同比去年春节后首周的成交均价相比下跌25%,房价回归到2010年初的水平了!
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近期跟开元·云龙谷相关的国内政策动态
一、市场分析
3、广东中山调整楼市限价令
新年伊始,实行“限价”政策的广东省中山市悄然调整楼市限价令“上线”,目前中山市,单套建筑面积单价在6590元/平方米以内,均可在中山市备案。比去年11月份中山市出台的“限价令”最高上线上调了790元/平方米。
去年11月10日中山市政府出台“限价令”,规定单套商品住房销售合同销售价格超过5800元/平方米的(按建筑面积计算),市备案系统受理网上签约手续,有效期至2011年12月31日止。“限价令”实际并没有取消,但限价标准作出了变动,不过这一切并没有明确发文通知。
一、市场分析
4、地方政府救市前仆后继芜湖力度空前
地方政府博弈楼市调控,“对策”迭出。继佛山试探放松“限购令”未果引发关注之后,安徽芜湖又以财政补贴“割肉救市”,走上舆论的风口浪尖。
2月9日,芜湖市政府公布了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》,2012年1月1日至2012年12月31日期间,芜湖市区购买自住普通商品住房,在办理产权登记时,财政部门给予所纳契税100%的补助。其中,对于购买90平方米以下自住小户型商品住房的,财政部门再给予50-150元/平方米不等的补贴。
为“鼓励实用和专业人才在芜湖就业创业”,具有中专及以上学历或初级及以上专业技术资格的购房人,除享受100%契税补助外,还能分别获得100元/平方米、200元/平方米(硕士)、300元/平方米(博士)的购房补助。
与此同时,外地人员在芜湖市区购买商品房人均面积达15平方米以上的,可准予房主及共同居住的直系亲属户口迁入;外地人员在芜湖市区购买45平方米及以上的新建商品住房,本人、配偶、未婚子女户口可迁入。政策颁布后,在2月12日当天被取消,仅仅维持了4天。
一、市场分析
5、一线城市库存高企二月楼市回暖无望
截至2012年1月底,11个典型城市库存总量为73万套,比去年同期增加26万套,涨幅达55%; 限购后,主要受到影响的一、二线城市大部分成交量都明显萎缩,大部分房企都进入冬天模式,加快消化库存,减少土地购入。目前大部分城市在建的住宅面积均创新高,比如北京、上海都超过6000万平方米。以北京为例,目前住宅库存已经达到了12万套,需要消化24个月以上。
除了一线城市,二三线城市的库存也同样高企。数据显示,截至1月末,南京、苏州、青岛、、、,按目前的销售速度估算,四个城市消化掉这些库存分别需要27个月、12个月、55个月和33个月。
除库存房源外,还有大量的在建项目等候入市。目前在建商品房面积是成交量的4倍。“除非成交量出现报复性反弹,否则捂盘是非常不明智的选择。房价还没有真正实质性的下跌,现在放松调控根本没有理由。”种种迹象表示出目前短期内回暖无望。
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一、市场分析
分析:2月9日,芜湖市政府公布了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》相比此前广东佛山酝酿对四类人放松限购却“朝令夕撤”、安徽马鞍山仅全额补助首套房契税,芜湖此番楼市新政,力度之大为调控期间所罕见。
继去年10月广东佛山放松楼市限购政策被紧急叫停后,2月12日,安徽芜湖市政府正式发文表示《意见》暂缓执行,理由为:“配套实施细则正在研究完善之中;保持我市房地产市场更加平稳健康发展。”这意味着刚下达4天的芜湖市房地产新政策已被叫停。
芜湖新政被叫停,说明目前房地产调控,已经进入"僵硬期"了。如果照此继续下去,会出现“想松,都不会松了,要松,都不敢松了”的局面了,但是地方政府补贴首套或小户型买房者,本质上还是其追逐土地财政的本性使然。他