文档介绍：郡原居里——
『营销策略报告』
谨呈:郡原地产股份有限公司
长沙世联地产
2010-9-13
商业秘密声明
本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密,一旦泄漏,可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用;除此之外,不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。
如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同,对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。
报告纲要
A 目标梳理
B 核心问题
C 解决方案——案例&世联模型
D 方案可行性研究——3C分析
E 营销策略
A
目标
——确定报告重点
目标梳理
1、速度目标
2、价格目标
我们的目标:
1、速度目标:截止2010年12月底,多层完成7000万,高层完成5500万,车位完成500万;
1、多层销售是目标实现的基础,高层销售是目标实现的关键;
一、速度目标
产品
剩余面积
剩余套数
金额
目标占比
目标套数
多层
15790
125
9500万
74%
73
高层
35813
472
25%
118
车位
/
330
1980万
25%
83
2、从9月中-12月底,3个半月实现191套住宅,83个车位销售,月均55套住宅,较目前月均25套/月提高120%;
世联的理解:
周边项目
好望谷
50套
20套
40套
60套
万科城
恒大雅苑
山水湾
30套
3、周边项目月销售套数低于55套,但稍远点的次要竞争对手月均销售套数均在55套以上,进入销售第一阵营,成为片区销售冠军方能达成目标;
万国城
珠江花城
第一阵营
第二阵营
70套
80套
完美生活
藏珑
150套
红树湾
凤凰城
一、速度目标
2、价格目标:多层住宅实现均价6000元/平米,高层住宅最终实现6200元/平米,车位实现6万元/个;
一、价格目标
我们的目标:
两个背景:
1、目前项目洋房均价5000元/平米;
2、高层预计带精装修销售,精装标准为800元/平米(成本);
让我们看看周边项目销售均价——
周边项目:
3600元/平米
3500-3600元/平米
预计3600-3800元/平米
3550元/平米
3800-3900元/平米
3700元/平米
周边项目均价在3500-3900元/平米;
多层实现6000元/平米,高层最终实现6200元/ 平米(精装修);
精装修项目:
毛坯:5500-6000元/平米,
6100元/平米,带1600平米豪装;
6200元/平米,带1200元/平米精装修
毛坯:5000元/ 平米
精装:6200元/平米,带1000元/平米精装修
5500元/平米,带1000元/平米精装修
周边精装修项目均价在5500-6200元/平米;
多层实现6000元/平米,高层最终实现6200元/ 平米(精装修);
项目
珠江花城
四季星城
6200元/平米
3300元/平米
5600元/平米;
6500元/平米
恒大雅苑
万科城
好望谷
3700元/平米
项目高层价格将成为片区绝对标杆;
达成带精装修6200元/平米的目标的关键,在于项目要进入区到区域精装修大盘阵营序列,并与之同台共舞;
万国城
精装修项目
周边项目
世联的理解:
5800元/平米
3500元/平米
3900元/平米
山水湾
红树湾
完美生活