文档介绍：谨呈宏润置业
未来是我们选择的结果
而不是我们必然的命运
—托马斯弗里德曼
许昌27#地块
项目定位及发展战略研究报告
钱通祥福房地产营销策划公司
2011年2月
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前言
理论依据说明
本案调查、研究、分析的理论依据采用
三维一体产品定位法则
即:
做土地条件最适宜,容积率最适度的,建造总成本相对较低的;
市场最需有,竞争最弱化的;
钱通祥福三维一体产品定位模型
项目盈利能力最大化的。
项目研究工作的阶段划分
至今工作
2011/02/21 2011/02/28
第一阶段第二阶段第三阶段
基础研究深化研究产品定位
区域宏观经济研究
工作深访
区域土地及房地产市场调研
竞案比对市场、地块、
相关人士及专业人士访谈区域市场深化研究
供需及目标的
项目及地块价
竞争案例借鉴整合
值提炼
地块研判与项目价值分析
项目定位
最终成果项目发展策略市场研究结论定位报告发展策略及
产品规划建议
产品规划建议
项目整体定位思路
基础研究
市场研究专题访谈
整体发展战略
项目定位
项目运作策略
我们面临几个问题
我们如何完成目标?
我们如何解决目标所带来的问题?
地块概况
目标梳理
项目控规指标
规划总用地面积:33387平方米()
用地性质:商服、住宅用地、宗教用地、绿地
用地强度:容积率:< (商业建筑面积不大于20%)
建筑密度: TB-27-1a < 25%
TB-27-1b < 30%
建筑限高: < 100米
绿地率:≥35%
机动车位要求:住宅:≥
商服:≥㎡
非机动车位要求:住宅:≥2个/户
商服:≥㎡
建筑风格要求:无
公共设施要求:地块南侧修建公共厕所一间
其它:无
地块四置
项目周边相邻的建筑
均以6-7层的多层为主, 西北北侧东北
地块可视性良好; 西侧东侧
西南南侧东南
东侧为万丰路;
南侧为玉皇阁路;
西侧为北关大街;
北侧天宝路;
地块地势相对平整,
在地块内部有条民用
输电线路;
目前项目地块紧邻的
一块永乐置业即将开
发的项目。
交通状况分析
相邻路况相对较好,四面临街,但周边设施不够完善
地块西侧临北关大街,为双向4车道,道路宽度约
为22米,路面有四列高6米左右植物绿化带;
地块南侧玉皇阁路,为社区道路,宽度为7米;
地块北侧为天宝路,为双向6车道,路宽约30米;
地块东侧为万丰路,与万宝路交接处为区政府大楼。
项目区位
项目位于许昌市北区,靠近中心繁华区域,离中心城区五分钟车程
本项目位于天宝路以南,关关
大街以东,玉皇阁路以北,万
丰路以西。北区
本案
项目所在区域属于许昌北区;
中心区
东区
西区南区