文档介绍：红谷滩总部基地项目
2010年3月2日
世奥CBD营销策划报告
总部基地
市中心板块
红谷滩板块
朝阳洲板块
高
新
区
板
块
写字楼分布概况
根据南昌市写字楼的地域分布情况来看,四大板块格局态势较为明显:
以八一广场为中心的市中心板块;
洪城路沿线周边的朝阳洲板块;
以红谷滩CBD新区为核心的红谷滩板块;
以高新科技开发区为产业基地的高新板块。
四大板块格局
均价8500以上
均价6000-8500
均价6000以下
第三阵营
第二阵营
第一阵营
代表项目:恒茂国际中心、中航国际广场、国际金融中心
代表项目:西格玛国际商务中心、筑城奥斯卡、明珠广场、星河国际
代表项目:红谷现代城、中凯国际
高端写字楼产品
投资型+普通写字楼
区位稍偏+中小规模写字楼
三大阵营
根据当前写字楼销售价格来看,写字楼价格从4000-12000元/平米不等,价格跨度较大,分化趋势进一步凸显,且有进一步拉大的迹象。据此特点,价格层面三大阵营态势。
第一代
93年
第二代
96年
第三代
01年
代表性物业
龙式大厦、金源大厦、金昌利大厦、华财大厦
江信国际大厦、
三星大厦、
地王广场,国恩宾馆、国贸广场、南方大厦
交通
园林
大堂
办公空间
电梯配比
商务氛围
内部配套
公交便利,停车位少;
大堂空间小,装修普通;
无园林;
大部分办公空间为固定模式;
1万平方米1部电梯
周边配套齐全,商务氛围较好;
内部配套:酒店;商务中心等
公交便利,停车不便,高峰期尤其;
无园林
被证券租用
狭窄,不可随意变化
6千平方米1部电梯
中心传统商务区,商务氛围强
内部配套不齐全
交通一般,停车便利度有所提升
无园林
有独立大堂,高度约4~5米
不可以变化空间
商务氛围强
酒店、商业等
第四代
05年
第五代
07年
财富广场、华龙国际大厦,东晖6号SOHO商务公寓
恒茂国际华城、西格玛商务空间
公交便利,部分楼盘停车方便
无园林
大堂高度4~5米,相对气派
部分楼盘可随意变化空间
1万平方米1部电梯
商务氛围强
商业配套便利
公交便利,停车便利
有,夹杂停车场
可以随意变化空间
6千平方米1部电梯
西格玛商务氛围不浓
恒茂商务氛围较浓
有,层高8米以上,装修较为豪华
自身带有上规模的商业配套
第六代
09年
中航国际广场\国际金融中心
公交不便,停车方便
有
较为气派的大堂
可以随意变化空间
4~5千平方米1部电梯
规划中,商务氛围不浓
酒店等,自身配套较全
建筑外形
不规则
五代产品
根据产品更新换代情况来看,目前已经经历了5次产品革命,近年更新速度加快,目前正在向第六代产品奔进。
在售项目
中航国际广场
洪大服装世界
星河国际
明珠广场
楼盘名称
板块
等级
销售情况
销售均价
推盘时间
中航国际广场
红谷滩
甲级
较好
9500
洪大服装世界
朝阳洲
甲级
较好
9000
星河国际
朝阳洲
中档
较差
8500
明珠广场
市中心
高档
一般
7700
在售项目
南昌前期中低档写字楼大多面临销售回报率低,销售周期长,销售价格提升不快等弊端。而2009年底以来,中高档写字楼的销售速度和销售价格有较快的提升,这也说明南昌中高端写字楼市场需求较大。
待售项目
国际金融中心
联发广场
南宾国际中心
新地中心
金融大街
绿地中央广场
楼盘名称
板块
档次
写字楼建筑面积
高度
预计推盘时间
国际金融中心
红谷滩
甲级
28000
238
新地中心
红谷滩
甲级
37000
115
2010
联发广场
红谷滩
甲级
80000
200
2010
金融大街
红谷滩
甲级
250000
249
2010
绿地中央广场
红谷滩
甲级
100000
160
2010
南宾国际中心
市中心
甲级
30000
-
2010
待售项目
2010年,南昌将有众多写字楼项目即将面市,据不完全统计,预估2010年写字楼推盘量将可能超过40余万平米,红谷滩片区将占据80%以上的推盘量,其中尤以甲级写字楼为代表的高端项目将会占据推盘的主要力量。
市中心区域的写字楼发展呈点状分布,无规模优势,品质不一。
红谷滩CBD区域写字楼呈团状分布,规模优势明显,档次较高,未来竞争日益加剧。
联发广场
国际金融中心
新地中心
绿地中央广场
金融大街