文档介绍：长沙·南山苏迪亚诺
三期营销报告
谨呈:长沙南山房地产开发有限公司
解决几个核心问题
项目在区域内的角色及竞争力?
项目2012年的整体营销策略?
2012年项目全年推广主题?
现今市场情况下客户来源问题?
围绕项目目标客户采取的系列营销手法?
本报告站在营销的角度上
报告体系
Report system
项目三期产品分析
三期高层产品分析、别墅产品分析
三期整体营销策略
三期推广铺排
第一阶段、第二阶段、第三阶段
客户策略
活动策略
展示策略
南山苏迪亚诺三期高层产品分析
苏迪亚诺三期高层项目研究
110㎡
㎡
㎡
㎡
110㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
1#
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高层指标:总建筑面积约7万平米,总计719套。
该项目产品以80-100㎡2+1户型为主占78%,有部分120 ㎡以上3+1+1户型占14%,分布在二期别墅区及小区风景带。
高层项目货量统计
产品类型
2+1
3+1
3+1+1
合计
备注
面积区间
80-100
110
120以上
84-140
1#(套数)
60
30
30
120
30层,户型B:C:D=2:1:1
2#(套数)
56
30
30
116
30层,户型B:C:D=56:30:30
3#(套数)
91
0
0
91
24层,户型A1:A2:B1=23:24:44
4#(套数)
67
0
23
90
24层,户型A:B2:C1=23:44:23
5#(套数)
68
0
0
68
18层,户型A3:A7:B2=34:32:2
6#(套数)
92
0
0
92
24层,户型A1:A2:B1=1:1:2
7#(套数)
125
0
17
142
18层2个单元,户型A4:A5:A6:B3:C2=18:18:18:71:17
合计
559
60
100
719
比例
78%
8%
14%
100%
备注
送空中花园
送空中花园
送空中花园、入户花园
本项目高层产品以2+1产品为主占78%,属刚需产品。
面积区间配比
面积区间(㎡)
套数
总面积(㎡)
80-100
559
110-120
60
120以上
100
高层产品分析
高层户型:N+1产品,赠送面积大,可改房,产品附加值高,周边为低密度洋房及别墅产品,视野无遮拦。
从产品布局来看:
三期高层周边组团都为低密度洋房、联排产品,视野无遮挡,纵览社区别墅景观
从户型来看:
N+1系列产品,赠送面积大,产品附加值高
优点:
1、赠送面积大,户型使用率高;
2、N+1系列产品,户型灵活可变,附加值高
3、低密度成熟社区,视野景观好
不足:处于社区边缘
三期高层产品
二期洋房别墅区
三期别墅别墅区
赠送
赠送
赠送
赠送
赠送
赠送
赠送
129平米户型赠送约28㎡
98平米户型赠送约13㎡
收益-风险模型:波士顿矩阵
联排为明星产品、80-120㎡产品为现金牛产品、120-130㎡产品为婴儿产品
安全(速度)
收益
(单价)
明星
婴儿
现金牛
问题
联排
80-120产品
120-130产品
1、联排别墅为明星标杆产品,户型设计更优于二期二批同类产品,同时作为价格杠杆拔升高层售价,从而实现利润最大化;
2、三期高层80-120㎡为现金牛产品,体量大,赠送面积大,N+1产品附加值高;
3、120-130㎡为婴儿产品,中大面积户型,但产品有其自身优势,经过良好的培育,可以往明星产品靠拢。
展示及工程条件
9月主推高层产品
11月消化高价产品
2011年 9月 10月 11月 12月
主推刚性产品
以别墅产品提升整体形象
8月末别墅样板房开放
本项目三期产品,高层为7万平米,别墅为2万平米,总计9万平米。
10月推出别墅产品
12月加推部分产品
9月初高层样板房开放
06年
08年
10年
10年
11年
12年
富基世纪公园,总建面1