文档介绍：
谨呈:睢宁弘轩房地产开发有限公司
徐州睢宁经济开发区项目
整体定位与发展战略
营销执行方案
MARKETING EXECUTIVE
Part Six
营销策略
MARKETING
BREAKOUT
Part Five
CONTENTS
目录
营销环境研判
外部环境研判
SUMMARY
Part Three
目标、任务
与问题
THE PORBLEM
Part One
项目地块解读
属性研判
INTERNAL ENVIRONMENT
Part Two
项目定位及产品建议
Location
PRODUCTS
Part Four
团队简介
TEAM
Part Seven
项目营销目标、任务及问题初判
1、市场容量与供应量的矛盾。
2、高端产品与区域购买力的矛盾。
3、开发节奏与现金流之间的矛盾。
项目面临的几个问题:
形势判断
市场可行性分析
产品定位
经济可行性分析
营销执行
操作可行性分析
目标:
1、打造标杆产品,创造标杆价值
2、打造全新生活体验,建立人居新标准
3、品牌在睢宁成为主流,为后期500亩土地垫下品牌基础。
营销执行方案
MARKETING EXECUTIVE
Part Six
营销策略 MARKETING
BREAKOUT
Part Five
CONTENTS
目录
营销环境研判
外部环境研判
SUMMARY
Part Three
目标、任务
与问题
THE PORBLEM
Part One
项目地块解读
属性研判
INTERNAL ENVIRONMENT
Part Two
项目定位及产品建议
Location
PRODUCTS
Part Four
1、项目土地属性研判
2、对项目地块的理解
3、项目地块不利条件及问题梳理
4、项目核心价值点罗列
团队简介
TEAM
Part Seven
一体两翼:
一体指县城主城区
两翼指南翼老城区
和北翼新城区
城市未来发展趋势’睢宁城市规划发展最后形成——
“一体两翼、双轴四心八片”的结构形态
三轴:指两横一纵三条城市功能发展轴。
五心:集中布局形成相对分离的五个功能中心。
八片区:城市由绿廊分隔形成八个片区。
城市未来发展趋势’睢宁城市未来行政版图;
空间策略:
“东进、北扩、西展”战略,重点加快东部市场区、北部新城区、西部开发区建设,构建中部核心商务区,推进南部区域和老城区改造。
城市版图
城区组团
陆:睢宁距徐州80公里,距陇海铁路40公里,境内104国道、宁宿徐高速公路横贯东西,与连霍高速、京沪高速、京福高速相连,从睢宁到徐州市区只有50分钟的车程。
空:国家民航干线机场——徐州观音机场就在睢宁县双沟镇内,从县城到观音机场只要半个小时。
水:通过境内的徐洪河,800吨下货船可以直通黄金水道——京杭大运河。
城市未来发展趋势’
睢宁交通规划:便捷交通路网助推城市快速发展
项目土地属性研判’
项目地块整体规模大;产品可塑造空间大;睢宁大型项目
项目地块规模:占地面积约160000平方,总建筑面积32万方,睢宁大型综合项目;
项目地块特点:土地方正,可塑性好;
可塑产品类型:中低密度(多层花园洋房),中高密度(小高层,高层),商业(集中式及沿街商铺);
可控开发进度:可根据整体市场走势进行开发进度安排,通过地块规划与开发进度安排进行风险控制
项目地块
容积率≤
项目地块条件及问题梳理’
区域未来发展方向;地块方正;具备高端产品潜质;
北
侧
泰和路
东侧:永盛路
南
侧
前进路
西侧:永安路
SWOT分析
优势(Strength)
劣势(Weakness)
属规划核心经济开发区,规划起点高
八一路,104国道主干道交汇之地,道路畅通
毗邻睢宁树人中学(睢宁二中);
•顺应睢宁城市化发展的主潮流;
周边有较多待拆建筑群,规划和建设还有待时日
区域规划处于起步阶段,人气不足,商业氛围欠缺
经济开发区内存在一定的环境污染
孩子教育统筹经济开发区管辖,受到一定影响
机会 Opportunity
需要解决的难点:
1、如何最大程度地弱化周边环境的不利影响?
2、如何强化优势、合理地提升品质以增强竞争力?
3、我们定位什么样的客群,如何吸引并导入这些客群?
区域内缺少高品质商住大盘,本案具备成为地标楼盘的潜质
本案在经济开发区,沿前进路商务街,发展前景广阔
便捷的交通利于客源导入
威胁 Threaten
问题解决方法关键词:
面向全城,重点突出/合理规划,专注项目品质/准确定位,把握客源/合理定价,稳步推盘
中东部高品质楼盘,可能会分流中高端客户
从地块出让情况来看,八一沿线项目较多,对本案形成直接竞争
•目标客