文档介绍：趋势决定价值
平湖鸿隆项目户型定位报告
深圳中原事业五部
20100313
汇报说明
从数据分析中挖掘项目现在的价值,从趋势中预测项目未来的价值,
从而做出最合理的项目户型定位以及规划建议。
思维导图
Part 1
地块分析
客户分析
趋势决定价值
项目传统定位
项目再定位
项目规划建议
户型初步定位
市场趋势
区域内发展趋势
区域城市化发展趋势
在售案例变化趋势
客户再定位
户型再定位
价格建议
整体平面规划
户型创新
外立面风格
园林主题
趋势透视价值四步法
地块分析——项目位置
本项目紧邻华南城,位于平湖镇中心边缘区域,注定了本项目的客户辐射范围同时可以吸纳华南城和平湖镇客户。
平湖
平湖
镇中心
华南城
白泥坑
本项目位于富安大道与平安大道交汇处
地点
直线距离
白泥坑中心
3000米
平湖镇中心
1500米
布吉丹竹头
6000米
沙湾关口
7500米
布吉镇镇府
8500米
地块分析——指标分析
地块基本指标包含近15万㎡住宅和3万多㎡商业;
单一地块,无道路分割,便于规划住宅;
西北面为富安大道和平安大道交汇处,昭示性强,利于大型商业规划;
北面和西面、东面三面临路,规划街铺,可以大大改善项目以及周边的配套需求;
四周尽管存在工厂厂房,但普遍为3~5层建筑,无太多遮挡,视野开阔;
项目存在较大高差,利于规划多层次住宅。
本项目为有高差的完整地块,便于规划多层次住宅;
大体量商业完善了项目以及周边的配套,提升了项目的竞争力。
平安大道
富安大道
地块分析——资源分析
富安大道:连接平湖中心城区与华南城的主干道,车流量大,噪音严重。
平安大道:项目周边另一主干道,连接华南城仓储区,行经货柜车量大,噪音严重,道路形象不佳。
平安大道
富安大道
三号路
地块南面:旧厂房区
富新路
地块西面:
华南城仓储区
地块东面:
中小型工厂
远眺凤凰山脉
地块北面:
中小型工厂
优势:地段优越,交通便利
劣势:周边遍布工厂,无景观资源;
货柜车穿行频繁,噪音严重。
本项目
茗翠园
御峰园
御峰园凤凰山景资源优势明显,其余基本质素差异较小。
地块分析——片区竞争基本质素分析
类别
片区地段
资源
交通
入市竞争
本项目
老城区与华南城间
远眺凤凰山
市内、平湖往来便利
2011年
茗翠园
近华南城
无突出资源
与市内交通更便利
2010售罄
御峰园
平湖老城区
靠凤凰山
目前交通不便
2011年二期
S:交通、商业、近华南城
W:噪音、周边环境、无配套
O:华南城、金融基地,丹平快速
T:御峰园、布吉分流客户
临近华南城,华南城一期目前已渐成气候,项目吸纳华南城客户优势最大;
地段优越,交通便利,往来平湖、观澜、布吉、罗湖均十分便利;
大体量商业,完善周边配套,强竞争力。
三面临路,两面是主干道,西面正对华南城仓储区,货柜车进出频繁,噪音严重;
周边厂房遍布,周边环境差;
周边无商业、教育、医疗等配套。
华南城片区仅本项目供应,竞争小;
华南城日益成熟,金融基地进驻,带来大量客源;
丹平快速通车,拉近罗湖距离。
平湖本地客户习惯居住在中心老城区,御峰园会分流项目本地客源;
平湖房价日益上涨,与布吉房价拉近,关内挤出客被截流。
SWOT
SWOT分析
位置注定可同时吸纳华南城和平湖镇区客户
1
有高差的完整地块,多层次住宅、大体量商业共存
2
交通、商业、近华南城是项目最大优势
3
噪音、周边环境、无配套是项目最大劣势
4
地块分析——小结
片区竞争项目基本质素无明显差异
5