文档介绍：中信建国门项目定位报告
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20051114
11/12/2017
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Q1:北京东部商务带的发展趋势?
必须明确的4个前提
1993年,国务院批复的《北京城市总体规划》,首次提出规划建设北京商务中心区——区域规划
东直门
建国门
朝阳门
燕莎
国贸
京广
在此之前,北京的东部商务区一直为“点式分布”;
在总体规划,首次提出在东二环—长安街—东三环—东直门外斜街围合的区域内建设北京商务中心区
1993年
1998年
国务院批复的《北京城市总体规划》,首次提出规划建设北京商务中心区
《北京市中心地区控制性详细规划》,北京商务中心区规划范围调整
2000年
首届朝阳国际商务节胜利召开,正式推出CBD概念
2001年
第一个标志性项目——北京财富中心正式开工
2002年
建外SOHO项目一期开盘销售
2004年
中央电视台新址开工、普华永道落户北京财富中心
2005年
地标性建筑国贸三期开工建设
2003年
北京电视台新址开工建设
北京CBD发展历程
蓝图阶段
炒作阶段
实施阶段
从动态指标看,CBD的强化势不可挡
2000年以来,北京写字楼的平均空置率一般在13%-15%左右,中关村的空置率在18%-21%,且逐年上涨;而CBD的空置率一直保持在5%-7%,且逐年下降;
CBD写字楼平均租金以每季度3-5%的幅度增长;
CBD高档公寓租金持续上涨,空置率持续下降;
CBD内的住宅项目价格涨幅多在2500元/平方米左右;朝阳公园片区项目涨幅在3000元/平方米以上;CBD南部区域的涨幅也在1000-2000元/平方米;
近年销售排行榜的前20名中,一般有7个左右项目在CBD 及其周边
从目前的静态指标来看,CBD聚集效应体现了“强者恒强”的必然规律
CBD发育的初级阶段,主要为功能的集聚化阶段
类别
所占比例
高档写字楼
70%
来京的世界500强
90%
跨国公司驻中国代表处
65%
跨国公司驻北京代表处
95%
外国银行驻北京分行
90%
最大的10家会计师事务所
8家
5大咨询公司
全部
知名的市场研究公司
90%
未来核心区
中心区
作为一个07年进入市场的项目,研究未来CBD的发展方向是必须的!
CBD在强化之后必然要外扩
城市中心功能聚集期
CBD功能升级分化期
CBD发展阶段:
巴黎拉德芳斯
东京的SUB-CBD群
更高层次的中心集中
纽约巴特利花园城
外扩的表现:
周边会出现一个或多个SUB-CBD来承担其疏散的功能或者弥补其因空间约束而不能提供的功能
典型案例:
目前,在CBD周边已经出现了不同功能的SUB-CBD
主导功能型SUB-CBD
实例
金融主导型
纽约巴特利花园城、北京建国门
商务办公型
巴黎拉德方斯
文化旅游型
东京上野
会展型
莫斯科会展中心
科技型
东京大崎
国际贸易型
东京临海
零售商业型
东京涩谷
CBD规划区域
燕莎涉外商务区
东直门国门商务区
建国门金融商务区
低档商务区
以CBD为核心的东部商务带形成,并成为北京商务区的“代言人”;
由区域功能区上升为城市功能区
面向整个东部商务带,可以预见:项目未来的竞争就是区域之争!
Q1 大势:CBD的强化和外扩给项目带来大机会
Q2:竞争格局与地位?
必须明确的4个前提
北京东部商务带内的公寓市场格局——“北重南轻”,得资源者得天下
朝阳公园区
两广路东延长线
四惠沿线
CBD规划区域
长安街
燕莎使馆区
东直门区域
建国门区域