文档介绍：物业设备设施安全管理
二. 设备设施结构及运行原理
三. 典型故障分析及处理措施
四. 设备管理队伍建设
五. 设备运行与保养
六. 突发事件处理
九. 物业前期设备接管
八. 设备档案资料管理
目录
重要性:自从物业管理作为一种社会化、专业化服务模式在中国诞生以来,经过20多年,形成了多样化的发展趋势,而设备管理一直是物业管理中重要的环节之一。
目标:随着房地产投资规模的不断扩大和投资形势的多样化,物业的业主或投资者希望通过物业的经营和管理,不仅使其物业在运行中能够保值,而且实现增值。而物业设备的运行管理的优劣直接影响到了物业的保值和增值。
目的:全面、系统了解设备管理的过程。
对象:设备管理相关的管理人员。
设备:主要指高层物业(办公大楼、商业楼宇)机电设备
重点:各系统设备的技术原理及关键点
难点:工程队伍的建设及管理
前言
多功能、大型化:现代商业物业已经摆脱了只提供一般办公室的传统,成为人们商务、饮食、购物、娱乐、运动、休闲等集多功能为一体的综合性大型建筑物业。
最新科技:现代高层建筑的一个重要标志,就是不断把现代科学技术的最新成果应用于建筑设施之中,为客人在物资上、精神上的需求提供最优质的服务。
高依赖程度:物业设备、设施朝着追求舒适和豪华,和设备的复杂化、多样化发展。物业对设备的依赖程度也越来越大。
专职部门:物业管理企业中必须设置专门负责设备管理与运行的工程部。其主要职责是负责能源控制、设备管理、运行操作、保养和维修。
1、物业设备设施管理的作用
A、物业管理公司:主要设置工程部来负责整体物业设备设施的运行和维护保养,也包括了物业本体的修缮工作。
B、大中型工业企业:对于设备管理部门主要设为:动力部(科)、设备部(科)、机修车间(机修分厂),主要管理工厂内部的机电设备,在各车间配备值班机修工(钳工)和电工。而工厂的土建,结构,房屋修缮一般由专门的基建科完成。按照计划执行设备的保养、中修和大修的工作。有较长的设备管理历史和经验。普遍来说整体设备技术落后、但个别部分又非常专业,例如企业的主力生产、加工的设备的维修人员的技术水平相当高。设备管理人员素质较高,大学本科生和工程师人数多。设备管理系统性很强,但有些分工非常具体、工作效率底。
C、星级宾馆:设备管理部门称为动力部或工程部。设备类型与商业物业的类型相似。岗位设置亦几乎相同。所不同的是宾馆设备管理针对是单一业主。宾客只相当于租户。设备管理重运行、轻保养,基本不做投资较大的中修和大修,不会做全面的设备改造,除非新的管理层接管或全面重新装修改造。
宾馆的运行特点是要求24小时开业。所以很多保养工作是非常困难的。例如不可能停电做配电房的保养、也不可能停水来清洗水池。
D、专业设备公司:作为该企业的产品或工程的售后服务而设立的技术服务部或维修部。主要做质保期以内的技术服务工作,质保期过后一部公司分仍可能于业主继续签订维保合同,做好维修工作,基本没有系统的保养。
2、物业设备管理与其它设备管理区别
科学的运行管理和严密的系统保养
最佳的性能发挥与最优的成本控制
科学:
1、理论的肯定和证明必须靠公众都能够观察了解的客观事实,不能单凭学者个人的经验。
2、尽量使用数理化的方式来说明假设,以便精密地测试和修正
3、尽量使用各种论述精确,能用严密的试验或否定。
4、使用自然科学所惯用的“厘米-克-秒”制作为度量工具
(1949年芝加哥大学的一次跨科学会议上对科学的讨论)
科学的方法:1、明确问题。2、探索和研究有关理论和模式。3、形成假设、4选择适当的研究方法。5、通过观察-测试-试验,进行论证。
供配电
电工知识:电流-电压-电阻;
交流电:电压-频率-相位;无功功率-有功功率
供配电系统主要包括高压电缆-开关柜-变压器-低压开关柜-配电箱-用电设备
供电设备:空气开关-漏电开关-电能表-避雷器-电容器( 无功功率补偿)
1)负荷级别
一级负荷:供电中断将造***身伤亡;或在政治上、经济上造成重大影响;或破坏重要交通枢纽、通讯设施、公共场所的正常秩序,带来极大是政治、经济损失。
高层建筑要求安全、可靠、方便、舒适,故集中了大量现代化的生活设施设备。这些设备大部分能源取自电力。一般高层建筑的电力负荷按一级负荷考虑,必须采用两路高压电源供电,且符合下列条件之一:
A 两路高压电源之间无联系,即高压电源进线来自供电部门不同的变电站。
B 两路电源之间有联系,但发生故障时,两个电源一般不会同时损坏;如两路高压进线来自供电部门的同一区域变电站,但不是同一台降压变压器或同一段母线。高层建筑除了两路电源进线外,还应配备自备发电机组。
二. 设备设施结构及运