文档介绍：从设问开始。
>> 首先确立我们需要解答的问题。
走进市场深层。
>> 这个市场在昭示着什么。
剖析自我,建构定位。
>> 缔造具有超越意义的价值模型。
从0-1的突破。
>> 目光长远扎根当下方能叫好又叫座。
营运关注。
>> 值得我们慎思慎行一些事务。
解决问题的办法有很多,重要的是把问题找出来。
越是大型项目,越是复杂形势,我们越需要理清思路,
而不是一开始就进入操作层面。
我们需要让这些模糊的区域清晰起来
市场环境模糊区
城市角色模糊区
建筑规划模糊区
当前的国际形势、调控政策和需求压抑对项目的影响究竟如何?当下昭示未来吗?
我们的身边环绕着怎样的资源?我们在这个城市的未来居于何种地位?
我们树立的是怎样的生活标准?如何在规划与建筑层面加以完全体现?
园区风貌模糊区
创新概念模糊区
基地优势资源何以深入融合?园区景观的价值何以颠覆性放大?
在后概念时代的公共认知渠道上,如何缔造新的价值观?平和而磅礴的魅力何以创设?
核心价值模糊区
主导购买诱因单纯的基于性价比吗?在硬件的构筑上,DNA何在?
长效传播模糊区
项目特质是什么?任何急功近利都不可取,我们如何传导?
属性理解指导决策方向。
城市,政策,行业,人群,
绝非流于表面的数据罗列,也不驻足当前市场的表层。
大同房地产市场处于快速发展阶段,房地产发展形势趋于综合化发展
国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段,以此为参照,2011年大同市区人均GDP约16103元人民币,目前大同房地产市场发展大致处于快速发展阶段.
人均GDP与房地产发展关系
缓慢发展
综合发展型
平稳发展,以质量为主,数量与质量并重
快速发展,以数量为主,数量与质量并重
超速发展
单纯数量型
改善需求为主
改善需求为主
生存、改善需求兼有
生存需求
减缓发展期
稳定发展期
快速发展期
启动期
1000-4000美元
4000-8000美元
8000-20000美元
800-1000美元
从0-1的突破产品建议
房地产市场宏观研究
一、2011年回顾:调控效果显现,量价初现调整
二、2012年展望:货币政策微调,市场无需悲观
目录
房地产市场宏观研究
表:2011年1月至11月百城价格指数
自2011年9月以来百城平均价格连续3个月环比下降,11月十大城市环比全线下降,调控效果正式显现。百城和十大城市均价同比依然上涨,但是涨幅持续缩小。11月,全方米,%。其中43个城市价格环比上涨,57个城市环比下跌,与上月相比,本月价格环比下跌的城市个数与上月基本持平。
新房价格:近三个月百城价格指数持续环比下降,调控效果逐渐显现
数据来源:CREIS中指数据
房地产市场宏观研究
图:一二三线城市住宅价格相对于2010年12月涨幅
三线城市总体涨幅始终高于一二线城市,一二线城市涨幅接近。
具体来看,一线城市中,上海降幅最大,%,深圳降幅最小,%,%,北京、%-%之间;二线城市中,宁波、无锡、南京等城市近期降幅较大,多数在1%左右;三线城市中廊坊、嘉兴、昆山等城市降幅较大,台州、中山等由于出台限价措施,11月降幅缩小。
各类城市对比:三线城市总体涨幅始终高于一二线城市
数据来源:中国房地产指数系统百城价格指数
房地产市场宏观研究
图:限购与未限购城市价格1-11月累计涨幅
2011年1-11月,限购城市与未限购城市房价走势基本相同,但累计涨幅差距不断扩大,非限购城市涨幅明显高于限购城市,近两个月限购城市累计涨幅出现明显下降,但非限购城市下降幅度较小。
从各月平均环比可以明显看出,非限购和限购城市环比均从10月开始下降,%(10月为-%,11月为0),%(10月为-%,11月为-%),是非限购城市的2倍多。其中,长三角、珠三角和东北地区降幅最明显,南京、吉林、佛山等城市连续两个月降幅都在1%左右,%,是近期环比下降最大的城市。
数据来源:中国房地产指数系统百城价格指数
图:限购与未限购城市价格环比变化
非限购城市价格累计涨幅明显高于限购城市
房地产市场宏观研究