文档介绍：远洋新开路地块营销方案汇报
2010年11月
目录
项目本体分析及认知
市场环境分析
项目定位
价值提升建议
2011年营销组织方案
项目本体分析及认知
五区:南站中心商务区、津滨大道现代商贸物流集散区、大直沽“洋务溯源”旅游文化观光区、天津站--嘉华交通枢纽型商务商贸聚集区、天钢国际会议展览中心区
三带:十一经路金融商务发展带、卫国道商务商贸发展带、新开路商务商贸发展带
现代服务业“五区三带”
【区域环境分析——河东、新开路发展分析】
“商贸河东”城市定位明确,区域规划清晰,“新开路商贸带”结合枢纽交通核心,区域未来商贸、商业发展潜力巨大
天津站交通枢纽工程:
集普速铁路、京津城际铁路、京山客运专线、京沪高速铁路、城市轨道交通(地铁2、3、9号线)、公交中心以及客运集散功能于一体;
地铁 2 号线
地铁 9 号线
地铁 3 号线
区属分析
本案处河东区端头位置,距和平区、河北区较近,具三区汇聚特性。
交通分析
环线
紧邻内环线、东纵快速路,东侧3公里处为中环线。
轨道交通
地铁2号线临本项目设站;地铁3、9号线天津客运站设站,与2号线实现换乘。(2、3号线计划2011年8月试通车)
公交系统
内环线公交系统林立,通达力极强。
铁路系统
西向2公里,为天津铁路客运站。
三区交汇,长短途交通均极为发达,具强大商务、商贸人口汇集力
【区域环境分析——区域及交通分析】
地铁 2 号线
地铁 9 号线
地铁 3 号线
商务环境分析
新开路商务带
次级商务圈,商务主要以嘉华国际中心为核心,沿新开路南北向扩展。
域内消费场所主要以嘉华购物中心、远洋新天地商业设施为核心,辅之新开路沿线中高端餐饮娱乐设施。
域内写字楼较多,具一定商务氛围
商圈互动力
本属商圈西侧2公里处为天津站商业带,对本案具一定商务带动作用。
周边为次级商务带,商务环境具一定基础,但成熟度及市场竞争力不强其未来可受天津站商务带带动,具一定商务拓展空间
消费场所:沃尔玛大型超市,国美电器、御膳大酒楼(嘉华国际购物中心);远洋新天地餐饮休闲场所(新天地动感地带、休闲健身会馆、餐饮娱乐设施);新开路沿线苏宁电器、天诚丽笙世嘉酒店(5星)、赣津饭店。
写字楼:福建大厦、冠褔大厦、创智大厦、润东大厦。
【区域环境分析——商务环境分析】
政府未来规划完善,显现一定辐射力,居民生活配套较为完备,但仍具规模型消费场可开发空间
自然景观
西向300米处,为海河景观带。
政府规划
河东区未来5年规划,致力改造南站CBD及大直沽片区,对本案具一定辐射作用。
生活配套
幼儿园:河东一幼中小学:天津市第四十八中学、天津第二十四中学、河东实验小学、天津第二中学、天津市耀华中学大学:天津工业大学、天津美术学院综合商场:乐购超市、米兰超市、家乐福超市、家世界超市、苏宁电器、国美电器、沃尔玛超市医院:工人医院、市第三医院、市第一医院、一中心医院邮局:华昌道邮电局银行:工商银行、农商银行、交通银行新开路分理处、建设银行、中国银行、招商银行。
【区域环境分析——生活配套分析】
紧邻内环线商业繁华区,交通便利,商业、商贸、居住等氛围浓厚
项目东西两侧均紧邻主干路新开路、东纵快速,交通便捷力极强,商业多集中于新开路沿线。东侧东纵快速路覆盖天津站客运铁路。
【地块环境分析——项目四至】
N
西至新开路
南至华昌道西侧地块南侧临嘉华国际商业体
新开路
复兴庄大街
东纵快速
华昌道
华捷道
北至华捷道
东至东纵快速
(新泰路)
项目南北两侧为次干路华捷道及华昌道。北侧局部为远洋新天地高档楼盘,南侧局部紧邻嘉华国际商业中心及远洋新天地项目供热站。周边现状住宅林立。
新开路
复兴庄大街
东纵快速
华昌道
华捷道
东侧地块现状
西侧地块现状
复兴庄大街中部分割
地块由复兴庄大街东西向中部分割,形成东侧及西侧地块。整体地块形状规则,长宽比例协调,利用复合体项目开发。西侧地块现阶段已进入土地平整阶段,东侧地块仍未平地现状。
地块东西分立,形状规则,A、B整体性较好,利于整体性打造
【地块环境分析——地块现状】
N
A地块包括两栋楼,1-4F均为商业;5层以上一栋为写字楼、一栋为loft公寓,写字楼及loft公寓部分,
A地块写字楼部分:,由80-200平米写字间组成,共16F(不包含1-4F)四梯五户
毛坯
A地块loft公寓部分:,由50-85平米(单层)LOFT公寓组成,,11-12F(不包含1-4F)。
精装修,成本2000元/平米;商水商电
整体分为A\B两个地块,是包括写字楼、LOFT公寓、高端公寓、