文档介绍：中国嘉兴国际毛衫城
2011年1至5月营销推广方案
中国嘉兴国际毛衫城营销中心
2011年1月
工程及前期结点估算
2011年1月30日前桩基完成
项目铺位分割完成
项目基础测绘完成
2011年3月15日前市政管网并线完成
地名办申报完成
房管处产权房源数量统计完成
项目经营管理公司组建完成
项目内装指标与预算完成
2011年4月30日前项目基础浇平完成
项目预售证申报
项目市场经营管理公司运营开始
项目内装设备采购清单完成
2011年5月15日前项目达到正负零
项目预售证获得
项目内装预决算完成,内装招投标准备完成
以上工程及前期结点需董事会确认
目前案场客户登记及VIP会员征集情况
数据统计及核算周期:2010年11月15日至2011年1月8日
目前案场来访及来电客户登记:1556组
目前有效意向客户登记:1030组
目前VIP会员政策:存2万抵5万,优先选铺
目前VIP客户征集数量:75组(需求铺位数:120组)
目前商会客户商铺登记需求数量(未付款):63间
目前周边市场扫铺到达情况
洪合板块:毛衫市场北区、毛衫市场南区、丹红市场、联销中心、托运中心、
毛纱市场、农贸市场、辅料市场、泰旗路商铺
濮院板块:国贸名品港、世贸中心、中央商城、双燕路、工贸大道、辅料市场
桐乡板块:世贸皮革城、浙北皮革、四季汇
嘉兴板块:江南MALL
其他周边板块:盛泽、王江泾、横扇、平湖、乍浦港区
项目现阶段营销阻力点
价格未出,无法估算自己的资金承受能力及项目商铺的价值,选择观望
部分厂区的企业主,主要收益来自于大批量的发货,对商铺投资的概念呈两级分化状态
希望能够进行选铺
后期的招商政策不明确,对开发商的市场经营能量不了解,担心市场做不起来
希望在现有的优惠政策上再给于一定的让利
洪合本地部分商户认为项目档次过高,自己目前经营的形态与项目要求的经营形态不符合
对于项目的物流配置还不是很清楚,如有没有品牌物流公司的介入,市场是否有物流委托等
认为市场如果要开业时间还很早,有很多不确定因素,选择观望
项目营销及推广思路
根据现在的营销情况,在充分分析了项目现阶段营销阻力点后,归纳出以下营销思路,作为后期操盘的主要指导方向。
针对交纳费用已经成为项目VIP的客户,在可以选铺的前提下,可以给出所选铺位的价格(一铺一价)
对外进行项目楼层均价的放风
项目销售执行低开高走的形态,前期在分销公司不介入的时候按优惠幅度的减少为隐形提高项目销售价格,待分销公司介入后直接拉升销售价格,拉升后在根据市场反映进行逐步的多次数小幅度的提价
分销介入后,要求完成每周至少4—6辆大吧的异地投资客
在常规广告投放的前提下,制造营销新闻事件进行宣传
结合各阶段营销需求以活动为落地结点进行系统立体的项目推广
加大扫铺的力度,每半月就要对濮院和洪合的商铺进行新一轮的宣传信息覆盖
通过现有的VIP客户的跟进,阶段性的组织VIP客户联系会,给于一定的以老带新政策(如送车位、广告位等形式)
2011年1月30日前项目铺位分割完成
价格体系及一铺一价初稿完成
迎新茶话会活动组织并执行
VIP客户选铺
分销商合作确定及设点落实
2011年2月12日启动乡镇推广
2011年3月15日前中国长三角工商联毛衫示范市场授牌活动
销售进入开盘前强销
分销外围推盘
异地巡回产品说明会(根据主要分销中心城市)
2011年4月30日前嘉兴市房交会
中国毛针织交易会(杭州)
招商预热
2011年5月15日前中国羊绒及毛衫企业峰会
招商正式启动
2011年5月底前销售开盘
营销中心主要营销结点及安排
1月
2月
3月
4月
5月
存2万抵5万
针对第一批VIP客户
内部放风价
一楼20000左右
二楼16000左右
三楼10000左右
存2万抵4万
价格上调5%
存抵优惠取消
价格上调10%
出台1万元小定优惠98折
存抵优惠取消
价格上调5%
1万元小定优惠98折
项目营销政策调整幅度及周期
该阶段优惠政策及价格政策分销公司不介入,不享受。
分销介入后拉高对外销售价格(将分销的佣金及客户接待成本分摊到销售执行价格内)
营销去化任务
完成总销任务的25%(合同金额)
累计完成总销任务的50%以上(合同金额)
项目营销各阶段推广主题及媒介投放计划
2011年1月30日前项目铺位分割完成
价格体系及一铺一价初稿完成
迎新茶话会活动组织并执行
VIP客户选铺
分销商合作确定及设点落实
2011年2月12日启动乡镇推广
阶段营销结点
阶段营销推广目标对象:洪合、濮院本地客户
营销推广目的:
加大本区域目标客户对项目的关注,通过提前拜年的形式配以一定小礼品提高客户对项目的归属感和亲进度
主要宣传信