文档介绍：白沟[大都仕]营销策略方案调整

整体销售策略
销售节奏
价格策略
销售排期
至2011年6月,实现100%销售。
实现全盘销售均价2700元/㎡。
总体目标
“高开低走”
合理利润度下的快速销售
分阶段控盘销售,逐步实现更高溢价空间
总体策略
10年12月18日开始认购
做市场的跟随者,以较高性价比,突破市场瓶颈,抢占市场供给空白
12月底第一次认购,实现初期销售目标
2011年1月18,视蓄客条件,实现第一次开盘,实现初步预期
后期结合价格策略分层分批逐步入市,实现价格最大化
销售节奏
2010-2011年营销动作

销售节奏
前期:
渗透定价策略
中期:
满意定价策略
后期:
取脂定价策略
低价入市,打开产品销路,获得稳定的市场地位
减缓竞争,获得一定市场优势
尽量降低价格在营销手段中的地位
树立发展商信誉,稳步调价并使客户满意
项目口碑即市场已经初步形成,以较高的价格迅速获得厚利
形成价格高点,完美收宫
价格策略
价格策略——价格定位
本项目的入市价格预估为:
第一期入市价格:3300元/㎡ 2880元/㎡实际成交2580元/㎡
第二期入市价格: 3500元/㎡ 3130元/㎡实际成交2850元/㎡
首批入市的产品类型为低层,结合价格策略,入市价格相对偏低。
第二阶段入市价格根据第一阶段与产品价差进行设置。
虚价格表折后
价格调整依据市场反映、客户积累量、销售进度等因素,配合工程时间节点、营销策略等进展情况调整。
价格调整实行快频次小步微调,对畅销户型实行上浮、减少优惠等措施,既控制畅销户型的销售速度,又带动滞销户型,提高了利润率。加大优惠,充分刺激客户需求,提高产品性价比,促进销售回款。
在同一销售周期内,每次价格调整幅度不宜过大,否则将不利于客户的积累、老客户推荐新客户,特别对项目后期销售影响较大。
价格调整不仅仅以调价为主,还要充分运用优惠措施,以不同的折扣点及优惠控制价格。
价格策略——价格调整因素
销售排期——分期原则
采用分层分期销售模式,保证形象持续,提升为后续预留价格及形象提升空间
项目一期推出价值层级高的产品支撑,同时为了保证回款目标,需要结合走量产品保证销售速度
每一期产品价值层级多元化的原则,保证客户面