文档介绍：首开集团天津项目整体操作策划

前言
结合对于城市级综合体大盘项目的操作思考与方法总结,为本项目制定适合的大盘操作方法与思路
本着和甲方以及其他专业机构充分合作,发挥各自优势,形成一体化的精神,对天津湾项目进行分析研究,力求更加清晰的勾勒出项目的容颜,以明确项目整体发展方向;
作为天津湾的成员,思源深知共荣共辱、共兴共衰的道理,因此我们献言献策,希望能对项目开发有所帮助;
本次报告我司站在天津湾全局发展的战略高度,对本案进行分析,避免仅考虑住宅代理的局限性;
前期甲方和各专业公司对项目做出了很多工作成果,有很多亮点,我们十分赞同;
感谢开发公司对本次研究提供的大力支持。
本次报告重点讨论的几个问题
天津湾项目公建类产品为主导的政府规划状况对于我们来说是操作难点还是我们可以把它转化成为一种机会从而加以利用?
后期的项目操作是否需要股东加大资金力度支持,还是我们可以通过开发的调整实现自由资金的可持续运作?
天津湾项目的成功操作对于我们乃至公司来说有怎样的影响意义?
首先,我们沿着大盘的路去思考
找到并总结大盘操作理论及方法
二四六模型体系
(两个目标、四个限制条件、六个思考纬度)
两个目标
目标1:整体价值最大化
目标2:开发可持续
部分物业的运营(持有、转让、销售)实现资金的使用效率最大化
主体物业进行一定阶段的市场培育以实现其价值最大化
主体物业与其他物业之间通过开发资金配合综合收益部分可最后实现,大盘操作完成后实现利润指标的最大化
定位的可持续:总体定位开发节奏的联系
开发节奏的可持续:制定可持续的开发策略与节奏
资金的可持续:资金计划与现金流的联系
销售的可持续:销售目标、销售策略与销售收入间的联系
Objective
四个限制条件
来自于资金运作
来自于已达成现状
来自于政府
来自于市场
一般综合体项目特别是城市地标级项目会受政府规划及批复进度的影响和制约,同时会受到调控政策的影响。
项目的启动资金及过程中的资金计划和融资条件会对大盘操作产生制约。
已形成开发进度后的总体调整,现状条件等会对大盘的定位及操作调整产生限制作用。
由于某阶段市场环境的影响和表现不同,会直接影响项目在不同阶段的开发和推售策略,从而影响大盘的操作。
大盘操作的六纬度模型
时序
开发策略与节奏
工程进度与成本投入
定位
总体定位与分物业定位
销售
销售目标、销售收入
资金
资金计划与
现金流
客户
整合客户资源实现
互动与整合
营销
总体品牌形象与分主题形象
主纬度
辅助纬度
主纬度间的主导作用
辅助纬度对主纬度的调节作用
辅助纬度间的影响作用
定位:为大盘设定可行的定位方向,结合开发目标和限制条件的考虑总体定位方向只能产生1-2个;结合总体定位的设定,结合总体属性的分物业功能支持为个分物业设定不同的发展方向(暨分物业定位)
时序:结合分物业定位方向设定开发策略排布开发节奏,制定工程进度,得出成本投资测算表
销售:结合市场情况设定销售目标、排布销售计划,得出资金收入测算表
资金:综合成本与收益状况制定现金流表,并结合以制定的启动资金和资金计划进行验证,并对方案进行调整
客户:结合以上主纬度思考,制定资源整合方案,客户资源实际需求状况会对主纬度产生微调
营销:制定大盘总体品牌形象及分物业形象表现,品牌形象之间的主次关系设定会对主纬度产生微调
大盘操作流程简述(结合六纬度模型)
大盘操作的六纬度解析
定位
时序
销售
财务
客户
营销
定位
影响
影响
影响
确定
确定
时序
配合
影响
影响
确定
确定
销售
制约
配合
影响
确定
确定
财务
限制
调整
制约
确定
确定
客户
调节
调节
调节
调节
配合
营销
调节
调节
调节
调节
限定
影响纬度
影响纬度