文档介绍：欣融泰262项目市场研究及定位报告
2010年4月
工作回顾项目研究工作阶段划分
项目目标的沟通和界定
明确宗地内部各项因素
统一项目的发展方向
项目目标沟通与界定
市场研究及项目定位
产品策划及建筑规划
工作
􀂾城市宏观背景研究
􀂾杏林商业市场调研
􀂾业内人士及消费者访谈
􀂾深入解析项目因素
􀂾案例研究与借鉴
项目发展头脑风暴会议
市场研究及定位报告
针对项目战略思想及定位思路达成共识
成果
􀂾深化研究完善定位报告
详细业态布局与规划建议
􀂾项目开发经济测算
建筑设计任务书
产品策划及建筑规划报告
目录
第一部分问题认知
第二部分市场透视
第三部分项目分析
第四部分案例借鉴
第五部分项目定位
PART 1
核心问题认知
1
本案属于城乡结合部中的中小型商业体
项目属性
本案
区位:地处杏林区,杏林西路与马銮路交叉处;
——周边氛围嘈杂,属于典型的城乡结合部;
规模:占地面积14600㎡,㎡;
——中小型规模体量;
性质:商业用地,使用权期期限十年;
——中短期经营型项目;
2
开发目标
企业经营战略
提升城市形象,超越区域商业现有的经营档次;
保证未来进驻商家的利益最大化,从而实现项目价值;
为厦门其他项目的开发奠定基础;
快速运作,实现良好的现金流;
适当降低开发及运营成本;
项目开发战略
项目开发周期
快速开发,力求一年内实现试营业;
土地总使用时间(租赁期)十年;
项目首年纳税186万、次年纳税366万,后续8年年纳税
额505万,项目开发与运营应力求实现6年内盈利;
项目利润目标
本案要充分实现档次与价值,并满足快速回笼资金开发目标
项目前期策划、招商推广及经营方式应成为可复制的商业模式,支持企业3-5年内在同等区域的复制该项目;
开发经营模式
R
我们想要什么?
(针对目标的规范分析)
区位方面:项目地处岛外城乡结合部,应如何树立形象与提升档次?
体量方面:中小型规模体量,难以颠覆原有区域商业格局,应如何寻求突破?
租期方面:使用权商业项目,仅租不售,应如何定位保障后续招租快速回笼资金?
S
我们有什么?
(针对项目属性分析)
面临问题是什么?
面临问题
3
开发目标与基本属性存在诸多问题冲突,本案应如何定位从而寻求突破
本案要充分实现档次与价值,并满足快速回笼资金开发目标
本案属于城乡结合部中的中小型商业体
4
解决思路
问题解析
立足于市场研判与项目分析基础上,借鉴相关案例,寻求最优项目定位,从而解决本案面临的三大问题
城市背景
客群需求
项目定位
案例分析借鉴
寻求突破,解决问题
商圈机会
项目分析
PART 2
市场透视
(宏观大势研判、中观市场研判、客群需求分析)
宏观大势研判