文档介绍：万城南山郡 2011年营销策略总纲
谨呈:安徽万城房地产有限公司
2011/1
2
报告框架
本体分析
目标解读
市场分析
客户分析
项目定位
核心问题
策略实施
2
全新命题:
3
2011年营销目标:销售额7个亿
项目目标
4
¥ 7 00000000 = 别墅5个亿+大平层2个亿
项目目标
4
5
7个亿的货量分解
大平层洋房6栋推出销售,目标2个亿需要销售100套。
别墅需再销售2-4个亿,需要消化一期已推剩余26套及二期30套左右货量。
一期
二期
项目目标
5
6
销售目标在别墅市场上意味着什么?
项目
销售时间
销售量
价格
绿城玫瑰园
8月、11年1月
30套
3万
绿地内森庄园
6月、8月
50套
2011年,本项目别墅价格位于绿城与绿地之间,要实现既定目标,可以保持现有价格,稳定走量。
项目目标
6
7
销售目标在大平层市场上意味着什么?
大平层产品2011年需销售100套,8月入市,月均销速20套,而区域相近的绿城玫瑰公寓在9000元价格体系下,开盘仅销售30套,我们需要在价值体系上相对绿城玫瑰园实现突破,才有可能实现理想的价格。
楼盘名称
近期推售面积
推量
销售量
价格
月均销售速度
万达公馆
160--290
360
306
50套左右
万科金域华府
160、180、210
240
113
56套左右
绿城玫瑰公寓
200
170
30
9000
30套
项目目标
7
8
对大平层而言,价格实现是一个动态过程,不能静态地看待这个价格预期,把握峰值才是关键
星河丹堤
中信红树湾
香蜜湖一号
汤臣一品
云顶至尊
……
市场成功案例
市场问题案例
动态实现,逐级拔升
一次到位,不留余地
“九万三”的猜想;“一个城市的珍藏”营销口号;鉴赏酒会
2期开盘当天销售61%,之后平均10套/月
开盘当天销售22%,之后平均15套/月
元/平方米
110000
58000
45000
40000
均价线
价格动态实现过程中应与区域的发展阶段峰值点紧密配合,达成目标价值。
市场价格走势
区域阶段性价值峰值
项目目标
8
9
销售目标在大平层市场上意味着什么?
项目目标
销售100套,按照平均30%的解筹率,需要认筹300个,按照15%左右的认筹率,需要上门量2310组左右,如按照4个月的推广期,则需要日均19批的上门量
项目处于非城市中心,售楼处也不在路边,昭示性不足;
项目现场在开放后,日均上门量不到10组;
上门量距离目标差距巨大,如何找到更多的客户?
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结论:2011年全年营销重点
关于别墅
保价
关于大平层
冲量
项目目标
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