文档介绍：第二节社区商业常见错误及其解决方案
从 2006 年开始诊断千亩大盘与社区商业项目开始,2007 年为清华大学商业地产总裁班、
北京大学商业地产学习班系统讲授社区商业,结合数十例社区商业地产项目现场诊断经验与
教训,对社区商业错误的原因和对策进行了系统研究和总结,用于指导我国社区商业的健康
发展。
一、社区商业物业开发常见错误及其原因
由于社区商业所涉及的各类错误给企业造成较大损失,作者系统总结了社区商业物业开
发的常见错误,归纳如下:
表 1 社区商业物业开发常见错误及其原因分析
错误类型原因今后注意事项
立交桥下建设大型商业物业大型立交桥特别是双立交和立交桥 300 米半径内不设商
多层立交严重影响商业物业业物业
可见性
快车道旁边设立大型社区商人流无法停留慢车道才适合建设商业
业
围绕社区盲目建设一圈商形成商铺一定比住宅价格高普通社区商业体量在平
铺, 体量过大的惯性意识方米/人;靠近商圈体量另计。
大盘社区商铺分布在街区, 100 亩以上大盘已经是小镇 1000 亩以上大盘需要较大进
没有纵深较大的核心商业区规模需要综合考虑社区超深 130 米左右留出集中区域
市、邮局、银行网点、会所、布置社区商业
电影院、餐厅等设施
政府规划中明确规定大型商由于城市规划与商业网点规通过市场调研与建筑模型论
业物业缺乏消费者支持划的脱节,许多社区大盘商证,变通商业用途或者减少
业体量在政府规定的范围内商业物业开发,需要做好政
过多府领导及政府规划部门工
作
在旧城改造中盲目拆除菜市保留人气非常重要传统菜市场尽量保留,即使
场拆除也要建设好新的市场后
保证连续经营
一楼没有停车位或项目停顾客不方便尽量在一楼设置绿地停车场
车位不够充足
二、社区商业盈利模式、分类与定位

1
专注:百货、超市、购物中心、商业步行街、商业综合体、商业地产开发、
服务方式:现场项目诊断、可行性研究、商业规划、建筑设计、招商计划、盈利模式、商业设施规划、开
发策划与运营管理、消费者分析、产品定位、经营模式、合作伙伴选择、品牌结构与供应商选择、开业策
划、购物中心开发与运营过程的执行特点, 满意后收费:李伟华电话:**********
社区商业的盈利模式有以下两种:
(1).通过社区商业经营盈利
(2).通过宾馆和商业主力店等优质社区商业物业提升住宅价值。
:
社区商业主要划分为两种类型:5 万平方米以上区域型社区商业中心和社区型商业中心
(邻里中心)。
根据社区商业周边商业类型不同可以划分为以下几种:
(1).酒店和商业街区及集中商业结合,区域型能够形成综合体。
(2).与批发商圈相邻的社区商业中心(以长春 1500 亩大盘与家居商圈相邻为例)
(3).与零售商圈相邻的社区商业中心
(4).相对独立的社区大盘社区商业(北京世纪城,深圳华侨城纯水岸)
(5).与 CBD 相邻的社区商业中心
根据市场调查情况和企业资源整合能力确定社区商业规模,其规模主要有以下几种:
•一般区域型购物中心:10 万平方米以内;
•社区商业中心:4 万人规模,社区商业总规模在 5 万平方米以内,其中集中零售面
积在万平方米以内;
•普通社区:1 万人规模,社区规模在 2 万平方米以内,其中集中零售面积 5000 平
方米左右。
三、社区商业规划与规划设计案例分析

泰晤士小镇位于松江新城开发区西区居住区组群以及新城市商务中心区之间,文诚路与
滨湖路交际口,并通过文诚路、思贤路和嘉松公路与市区贯通。总占地面积 33 万平方米(1
平方公里),于 2002 年 10 月 20 日由上海市市长韩正和英国商务部部长休伊特女士剪彩开始
建造。
2
专注:百货、超市、购物中心、商业步行街、商业综合体、商业地产开发、
服务方式:现场项目诊断、可行性研究、商业规划、建筑设计、招商计划、盈利模式、商业设施规划、开
发策划与运营管理、消费者分析、产品定位、经营模式、合作伙伴选择、品牌结构与供应商选择、开业策
划、购物中心开发与运营过程的执行特点, 满意后收费:李伟华电话:**********
图 1 泰晤士小镇模型
泰晤士小镇作为松江新城核心区之一,由英国阿特金斯公司规划设计,定位于典型英国
风格小镇, 有取舍地移植了英国泰晤士河边小镇的规划理念与建筑风貌,追求“人与自然和
谐共存”的美好场景。
该项目注重现代城市生活品质和传统小镇街区结合,突出主要街区各不同尺度的小街区
结合,注重节点环境的营