文档介绍：2004年广州万科四季花城策划案
图表形式表示
1、项目优势理解
2、项目劣势理解
项目理解 3、项目机会理解
4、项目威胁理解
找品牌力与在当地影响力
到压力产品的创新力
问(同行) 资源的整合力
题项目所在区域的竞争力
广州市场态势
项目面对的挑战区域市场态势
(本土开发商与市场) 问题广州整体市场运行
(市场) 广州客户群市场的成熟
解品牌构思品牌理解
决品牌承诺万科+产品品牌
问品牌导入策略品牌描述品牌建立
题品牌持续
品牌发展过程规划继续品牌建立,形成美誉度
营销策略思路运用万科的企业文化作为项目的开发理念
(针对本土发展及市场) 利用全国万科四季花城的开发经验
竞争策略的选择市场发动策略产品导入
竞争策略思考点市场引爆策略客户发动
构建项目核心竞争力销售策略
外层价值
实现中层价值
三者关系内层价值开发理念思路
目标客户群深度分析
市场定位
具定位策略形象定位
体品牌定位
操开盘条件
作开盘策略开盘时机选择
开盘安排
推广策略价格制定原则
价格策略首期价格制定
首期均价
期产品入市价格
整体分期及均价
总体销售目标
销售阶段划分及销售部署硬件
销售服务体系理念销售模式软件
商业部分推广人员
另附: 专题篇
引言(陈诉观点)
1、万科市场的开拓能力、市场观点、开发力非常强(肯定万科的地位)
2、理解万科开发理念(城乡结合)(适合广州)
3、广州需要综合势力强的公司综述(开发力+营销力=品牌力) 双品牌
品牌服务品牌
4、四季花城,必然使万科在广州西部成为广州房地产市场神话(产品+营销=市场)
2002年万科及合富业绩连接,得出结论:
2004年广州整体楼市看西边,西边楼市看万科
操作:大手法+大动作=大市场
承接每部分的核心观点
以无剑胜有剑,无招胜有招
1、内部认购(3月)行家先行组织邀请行家、记者分时分段见证工程质量,目的是质量、品牌的写真,结果:是得到行家认可。操作可以采用填表格对品牌、产品、产品管理公开见证的意见,然后从中抽出获奖者。
市场三步走策略 2、万客会会员招募万客会+泛万客会合富资源+万客会资源=资源最大化操作:车接业主看深圳楼盘,后回到现场进行二次认购。
3、对社会公开内部认购,现场:品牌宣传片用于洗脑,看示范单位前已经有购买倾向。填表格:对万科品牌的认知
公开发售整体强调万科——品牌传播, 强调品牌组合
市场方面三重冲击波客户三步走
1、品牌 1、行家
2、产品(情景洋房) 2、万客会+合富资源
3、销售模式(情景销售) 3、市场客户
大手笔大动作
大市场
总序
今天的广州房地产市场相对平静。
万科的到来,将打破这一表面的平静,(继华南版块横空出市后)再次掀起一场风波,形成一股巨大的震动。
万科的到来,带来的不仅是市场上量的提高,更将出现质的提升,将形成从理念到实质实现“先破后立”的飞跃。
对于本地的房地产行业,将是一场革命,以往的行业标准将被再次改写;对于本土的大发展商是极大的威胁,市场的紧迫感与竞争从未如此的激烈,生存的压力无柰地浮出水面;对于本土的消费者,将是一场住宅升级换代的盛宴,将得到前所未有的生活空间与享受。
这一切,不仅来自于万科自身雄厚的开发实力与卓越的创造力、无穷