文档介绍：金阳·东湖国际温泉城
「2012-2013年」营销思路及推广策略提报
百岛湖公司·营销中心【2012-04】
2012年我们的营销目标是什么?
先看大竹市场
2011年底东湖湾率先降价促销打出3000元/㎡、老带新奖20000元,率先降价销售。这也是春节期间其有成交的主要原因,但除东湖湾外其余楼盘均是“零成交”。
2012年3月迫于资金压力蓝润·财富中心打出”抱歉 3500元/㎡“广告进行降价促销;蓝润·爱这城也同时以3100元/㎡降价促销;东方家园以起价2800元/㎡尾随其后与“爱这城”开始价格战;截止目前财富中心的成交价格在向3100元/平米逼近。
STEP:1 大竹市场近况调查
目前,北城上郡已经给未交齐首付款的客户发函,逼定办理按揭,预计即将采取降价策略;蔚蓝阳光、煌歌、美宇凤凰城价格从表面看虽然坚挺,但是也已经出现线下见钱甩买的情况;金典时代、洛卡庄园依旧采取特价房形式进行促销,㎡洋房;目前金典时代已推出“首付一成”的促销政策。
乡镇市场
大竹乡镇在建“旧改房”“危改房”项目约200个,面积10万方;
庙坝、石河、观音、周家等试点乡镇开发开发量约10万方;
新农村建设遍地开花,尤其在黄家、莲印、乌木、石河等地;
小产权房比比皆是;
预制板房成交均价1300元/㎡左右;
现浇框架结构房成交均价1600-2000元/㎡左右。
STEP:2 大竹市场供需分析
大竹城市化进程每年约2万人,这将产生6000个家庭
按照其中20%会在县城内置业,这将为县内增加1200套商品房需求量
大竹县城区内商品房产权证办理情况
2010’约10000户;
2011’约6000户;
2012’截止目前约2000户;
大竹县城区内热销楼盘2011年销售情况
滨海·罗卡庄园 220套 18480㎡主力户型面积84㎡
东方家园 500套 42500㎡主力户型面积85㎡
蓝润·爱这城 500套 43000㎡主力户型面积86㎡
大竹县城区商品房去化量分析
大竹市场主流户型面:90㎡
2011年成交量:6000套
2011年去化面积:54万㎡
项目名称
总建面·㎡
套数
建筑形态
容积率
备注
蓝润10年城
关仓坝
35万
3000
,开发商借口市政道路未如期建成未上缴土地出让金并有退地意向。
龙凯·学府上城
大麻
52万
5000
项目依托大竹中学莲印校区,在南城板块属于市场“蓝海”地带。
金利多
蔚蓝阳光
11万
1100
高层
项目依托金利多组团拓展,先期开发的1-5期有市场口碑,户型设计小化,总价低,会充分利用“客代客”。成交均价在4100元/M2左右。
兴光·东湖国际
电线厂
20万
2000
高层
5
地处东湖路沿线,已平场,推迟开发计划。
蓝润·财富中心
十字街
26万
3000
高层
8
城中心城市综合体,配套成熟,人气指数高。先期推出教育局地块,,投资小户型,精装房,暂定均价4600元/M2。受市场影响,延迟推盘计划。
西门
50万
5000
因拆迁搁浅多年。
蓝润·爱这城
北门转盘
16万
1500
高层
已售600余套。占据北门转盘,依托先期开发的华联名苑在“老带新”上成效显著。
北城新区
ZP65号地
5万
500
原美宇股东秦五毛取得,设计方案已批,但推迟开发计划。
STEP:3 大竹未来市场供应量分析
供求:
不计我司项目,截止目前大竹预售房源近4000套;存量房源21100套;
库存房源近2-3年会相继推出使大竹商品房供应量呈上升趋势;
大竹不具备因供应短缺而产生“抢购”;
银行:
央行表示2012年将继续实施稳健货币政策,保持政策的连续性和稳定性;
政策:
除首套房外投资、投机性需求今年将继续受到遏制;
需求:
大竹普通商品房户型面积需求趋向:小面积、低总价、
功能:多功能房、合理分区、实用性
产品差异化:
水岸香榭、荷兰映像同大竹目前市场产品形成了差异化
STEP:4 综合分析
2012年我们的营销目标是:
2012年04月— 2013年02年28日
实现销售收入15000万元
【水岸香榭】
销售92套;销售面积18940㎡;销售收入10550万元;均价5570元/㎡
【荷兰映像】
销售152套;销售面积10410㎡;销售收入4450万元;均价4275元/㎡
水岸香榭2012年度销售任务分解表
月份
项目
套数
面积(㎡)
销售金额(万元)
均价
4
水岸香榭
3
730
400
5480元/㎡
5
水岸香榭
6
1460
750
5130元