文档介绍：谨呈:陕西博众置业发展有限责任公司
瞬息万变市场下的精确狙击战
中联国际广场定位及物业发展报告
(第二阶段)
对于中联国际广场项目,
创一策划认为这不仅仅是普通的房地产项目开发,
更是区域发展的战略引擎。
因此创一策划经过日夜鏖战,
对全市市场包括区位、理念、产品、客户等进行全方位分析,
为项目的战略发展提供依据。
站在城市的角度运营项目
站在区域的角度了解对手
站在客户的角度打造产品
创一策划本项目操作思路:
报告思路
项目定位
物业发展
地块解析
开发模式
市场回顾
开发战略
通过对国内外100多个楼盘分析,研究了国内外楼盘开发的5种典型的成功模式和10多个典型案例
中心城镇开发模式
紧缩城市开发模式
综合体
开发模式
城市中心盘开发模式
交通拥挤与项目的通达性;
项目与周边建筑的协调与和谐;
项目功能与城市、区域功能的互补;
项目自身功能的互补、空间共享与客户共享。
新市镇开发模式
主题社区开发模式
产业驱动开发模式
郊区陌生区盘开发模式
老年社区
体育社区
教育社区
休闲产业
体育产业
商务商业
项目功能配比与功能分区,以满足居住的基本生活需求;
项目开发驱动模式,吸引消费群体。
开发模式
紧缩城市开发模式
主题社区模式:通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群,提升社区的影响力,支撑项目开发
模式一:
主题社区模式
主题社区开发模式
核心驱动方式:在陌生区大盘开发中,由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响,消费者对项目关注不足,项目对消费者无法形成冲击,项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力,社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用。
教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等的成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主题吸引消费者的关注,通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。
老年、医疗服务
教育、文化
健康、教育、老年社区等多种主题成为众多楼盘开发的重要驱动力,关键是造就独特的不可复制的核心竞争力
奥林匹克花园的健康主题:
体育场、体育馆、名牌学校的引进----体育中心;
宾馆、写字楼的开发、引进大卖场----商贸中心
大型居住区的开发、其他公共设施----居住中心。
桃源居的教育主题:
大规模清华学校,发展商大量的精力放在建设学校上;
投入大,做一个不可复制的核心竞争力。
绿地21城尊老社区主题
综合医疗机构、酒店、商业街、广场、便利店、健身设施、户型设计等符合老年人生活习惯;
老年人只是讲座多形式老年教育。
模式一:
主题社区模式
健康、运动
主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传,而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设
主题社区开发
模式基本特征
主题鲜明----成为社区开发的核心支撑力;
主题宣传----让消费者接受主题,主题成为项目标签;
主题先行----体现主题的硬件设施建设先行,感受主题;
主题复合----但主题宣传与多主题建设,符合性舒适社区。
1
2
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4
适用条件
陌生区大盘开发,消费者心理抗性大;
有区域内其它项目不具备的独特资源,具有打造不可复制核心竞争力潜质;
资金雄厚,前期投入大,项目大、实现周期长。
符合城市发展与区域需求的市场定位与主题开发;
具有震撼力的鲜明主题捍卫项目的号召力,形成项目与周边项目鲜明差异;
主题先行,树立消费者信心。
成功关键因素
模式一:
主题社区模式
新市镇模式—NEW TOWN :建立较为完善的市镇结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设
最早追溯到1898年霍华德的“花园城市”构想,通过付诸欧美的城市建设,历经百余年发展, 形成了今天New Town模式。
主要建设措施:
外部功能内部化
采用成片素地开发模式,完善的公共设施与服务设施,以及联外交通的配合,是人口引进的重要诱因;
通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配套保证郊区化生活的;
通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求。
加勒比新城
万科城
New town 的来源
公共配套设施;
基础服务设施;
街区、社区;
……
模式二:
新市镇模式
凤凰城
新市镇楼盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动,通过规模化的成熟配套和便捷的生活设施吸引客户进行造市。
New town 的特征
规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施;
丰富多元的文化形态和景观;
可以持续发展的生态系统;
成功开发关键要素
街区的建设:人性化的步行空间
社区规划:独立的社区布局
公共空间的营造:打造市镇社区中心(Town Center)
适用条件
位于城市郊区,城乡结合部; 占