文档介绍：石家庄孙村项目
市场研究及定位汇报
2012年4月
汇报内容
项目本体及开发目标解析
石家庄市客户需求解读
石家庄房地产市场研究
项目操作核心问题提炼
参考案例借鉴
项目整体定位建议
下阶段工作梳理
附件
PART 1 项目本体及开发目标解析
宏观区位优势——本项目位于河北省会石家庄,在环渤海经济圈辐射半径,城市起着连接东南西北作用,随着高铁建设,一小时省际经济圈指日可待
石家庄处于环渤海经济圈,石家庄地理位置较为优越,联结东南西北;未来高铁的建设使得一小时省际经济圈指日可待;
石家庄市作为河北的省会,距离北京约273公里,距离天津约300公里。随着城际高速铁路的建设,石家庄与区域内主要城市的时间距离在不断缩短。
石家庄城市发展亟待升级,有很大的城市开发、建设空间;
石家庄
273公里
300公里
天津市
北京市
石家庄新火车站及规划地铁示意
城市区位优势——本项目位于裕华区,占据城市中轴线位置—建设大街两侧,区域地理优势明显;同时本案是目前石家庄市二环内唯一大规模集中开发用地
本项目地处裕华区二环以内,区域内商业设施及基本生活配套设施比较完善,是本市教育及商贸中心,客户对本项目所在区位认可度较高;
本项目地块是目前石家庄市二环内唯一大规模集中开发用地;
近邻二环内唯一高尔夫公园,受万达广场城市中心效应的带动,区位未来发展潜力大、竞争优势明显;
项目位于城市中轴线——建设南大街两侧,南侧的南二环东路是石家庄市东西向主干道之一。
中
成熟商圈
政府
本案
交通路网——地块周边交通条件便利,公共交通系统较为发达,项目可进入性强
国道G107、G308与石市胜利南街、建通路联通,能直接通往本项目地块,方便周边下市县人群前往石市;
地块内部路网建设成熟,以建设大街、南二环石栾路、塔南路、仓兴街、汇通路、建通路、龙腾路等数条道路与市内外便利连接;
项目周边有多条公交线路通往城市各个角落,交通条件及道路形象较佳。
建设大街
南二环
建设南大街
石栾路
仓兴街
建通街
汇通街
金利街
塔南路
南二环
仓兴街
金立街
地块内部——整体区位居住气氛一般,商业配套欠缺,具有较大可发展空间和较多可发展可能
区域内现有医疗配套——第五医院、建南医院、慈济医院等;
区域内酒店配套——瑶辰丽都假日酒店。
区域内教育配套——第八中学等。
地块内住宅——以排兵式多层、小高层住宅为主,小区及建筑整体较为陈旧;
配套商业以旭景琴园底商,其余区域暂无成型商业;
荣盛家园
旭景琴园
瑶辰假日酒店
第五医院
经济技术指标——项目为可开发物业类型较多,未来发展意向为多物业混合的大型综合区域
地块性质
地块面积
(亩)
容积率
总建筑面积
(万平米)
备注
回迁住宅
1、考虑拟合作地块()
2、未计算17#地块
3、未计算6#
住宅用地
商业用地
本次定位地块总面积
住宅
商业
大规模、零散分布、存在住宅、商业、写字楼、公寓、酒店等多种物业可能的大型综合项目
项目优劣势分析
优势
strength
1、地理位置优越,本案位于石家庄中轴线—建设大街两侧、二环内,客户认知度高;
2、规模优势,本案是目前石家庄市二环内唯一大规模集中开发用地;
3、交通便利、可达性好,项目内外交通便利,可达性较高。
劣势
weakness
1、地块零散:地块分布零散,难以形成整体大社区气氛;
2、商业体量大:商业体量过大存在市场风险和操作难度;
3、区域氛围:目前区域居住氛围和商业氛围一般。
项目开发目标——
企业目标
品牌目标:本项目是盛邦集团发展的大规模项目,力图打造成为区域内高知名度的项目。
利润目标:实现快速销售,实现企业及资金的快速流转、提升资金利用效率
政府目标
形象代表:成为城中村改造的名片项目
发展驱动:带动区域快速发展。在区域成熟、功能完善等方面做出贡献。
作为大规模复合型房地产项目的开发,必然要在政府公共政策支持的前提下,首先保证方向的正确性,同时站在城市发展的平台上,关注城市层面的机会,以市场环境为出发点,实现企业品牌目标以及利润目标的双赢。