文档介绍：谨呈:海尔地产集团有限公司谨呈:海尔地产集团有限公司
海尔泰安项目整体定位及开发策略
2010年04月
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项目思路导图——
项目本体及背景条件分析
Q1. 在这里居住意味着什么?
项目定位
项目将承载怎样的价值? 项目资源价值挖掘
东方式的居住空间生长逻辑
规划思考
东方式的居住哲学探讨
Q2. 如何通过文化符号和技术
手段实现开发理念的落地?
规划对于新东方主义的体现
规划建议
规划与地形的结合处理
公建物业功能及布局建议
Q3. 怎样的开发策略以实现项开发策略
目的滚动开发? 开发策略及启动期定位
2
项目思路导图——
项目本体及背景条件分析
Q1. 在这里居住意味着什么?
项目定位
项目将承载怎样的价值? 项目资源价值挖掘
东方式的居住空间生长逻辑
规划思考
东方式的居住哲学探讨
Q2. 如何通过文化符号和技术
手段实现开发理念的落地?
规划对于新东方主义的体现
规划建议
规划与地形的结合处理
公建物业功能及布局建议
Q3. 怎样的开发策略以实现项开发策略
目的滚动开发? 开发策略及启动期定位
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壹项目本体及背景条件分析项目本体及背景条件分析
4
项目区位
本项目位于泰安市西北部的泰山脚下,与市中心交通联系便利,约20分钟
车程。
本项目位于泰安市西
北部,104国道与石蜡河交
汇处的泰山脚下,距离城本项目
市中心区车程约20分钟。
泰安市城市尺度较市政府
小,项目已处于城市的边
缘区,区域认知较为陌生。火车站
5
经济指标
本项目总占地面积1300亩,,总建筑面积约为52万平米,
相较于泰安城市而言,属于目前绝无仅有的大规模低密度项目。
本项目总占地1300亩,,总
体建筑面积约为52万平米,用地性质为旅游商住用地。
对于泰安的城市尺度和目前的市场供应来说,本项目
无疑成为城市中绝无仅有的大规模低密度项目。
项目名称占地面积建筑面积容积率
178亩(其中酒店60
东尊优山美地㎡
亩,别墅118亩)
泰山御府院 190亩 14万㎡
花园洲 186亩 12万㎡
奥林匹克花园 500亩 36万㎡
海普凤栖湾 200亩 10万㎡
应岳·泊墅山 54亩㎡
圣源美郡 140亩㎡
宝龙城市广场 254亩 26万㎡
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基于本项目的大体量,寻找项目开发的市场支持——
泰安本地市场泰安本地市场
外地市场挖掘外地市场挖掘
7
本地市场供应
泰安市别墅市场整体处于起步阶段,目前在售的别墅项目不足十个,城市
北部的近山区域聚集度较高,规模普遍较小,品质一般。
供应区域:主要位于城市北侧的近山区域,距离
应岳泊墅
泰山和市中心的距离成为评价别墅价值的重要标山
准。圣源美郡优山美地宝龙城市国际广场
供应量:在售项目规模普遍较小,占地面积多在国华经典
200亩左右。龙湾别墅
产品形式:基本涵盖了别墅的所有产品形式,包泰山御府苑
括独栋、双拼、联排、叠拼。
产品品质:产品品质普遍较低,提升空间大。
奥林匹克花园
海普风栖湾
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本地市场表现
泰安的别墅市场整体容量有限,消化速度慢,2008年的整年消化量不足4
万平米。
4 2005-2008年别墅消化量 400
350
整体消化量:泰安别墅市场消化量非常有限,虽然近 3 300
250
年来保持增长态势, 2 200
万平米。 150
1 100
项目消化量:多数项目的消化速度均保持在3套/月左 50
0 2005 2006 2007 2008 0
右,较少有项目能超越市场平均水平表现突出。
销售面积
竣工套数 163 95 178 350
板块项目名称产品类型价格消化速度
独栋17000元/平米
东尊优山美地独栋、双拼、联排 3套/月
联排13000元/平米销售价格:别墅市
联排35000元/平米场具有明显的区域
北部近山板块圣源美郡联排、多层 1-2套/月
多层11000元/平米
性特征,北部近山
国华经典叠拼、多层多层10000元