文档介绍：别墅区的规划设计讲座
设计环境进入理性时代,建筑师苦练内功促进发展
      房地产行业发展之初,设计师、施工队、代理商在房地产中构成了三个主角。三个职业一起,基本上能把一个项目做完。但是这三种人他们在社会上的出场持续和相互关系,不像今天一直这样的,他们的相互关系是有一些演绎和变化的。我初步做了一些总结,发展的历程分为几个阶段。
      这几个阶段本别是分房时代、卖房(卖楼花时代)、卖房(卖风格时代)、卖房(卖空间、品质时代)。分房时代是80年代,基本上都是设计院代国家做住宅设计,然后分给职工,所以是分房时代。
      90年代,开发商开始出场,这个时候住宅的项目是开发商加设计师来做。但因为此时的供求关系非常不平衡,虽然是买房,基本上是抢房的时代。那个时候卖楼花,这个楼还没有盖,甚至图纸还没有设计完,有一个平面图,甚至一个总平面图就可以卖楼。那个时候设计师的地位还是比较高的,开发商提着钱袋子在设计院门口等,说能不能把这先花一张图,哪怕先画一张图就可以卖房。那个时候又没有一百元的大钞,他们提的都是十块钱的人民币,有的时候拿着书包、拿着麻袋就来了,去现场的时候都是开发商车接车送。
      2000年到2008年奥运会之前这一时期加入了第三个角色——客户。客户可以是我们的实体客户,也可以是咱们在座的每一位,也可以指我们的代理商,他们是最代表客户的一些人。这个时候相互关系又发生了变化,虽然说这个时期客户可选择的余地并不大,但至少可以选择买这个开发商或者买另外一个开发商,因此对住宅的要求更高一些,这个时候光卖楼花不行,这个时候主要卖风格、卖形式。所以这这个时期,特别是别墅市场,先后风行过欧陆风、地中海风格、北美风格以及后来的现代风格、现代中式风格,以及日韩风格等等。
      这两个时期总的来讲是这样的,客户再卖楼花时期看不见摸不着,包括他的楼是什么样,也看不见。到这个阶段基本上能看到风格,或者看到外表,或者环境,但至于户型好不好用,住起来是否舒适,他是无法体会的。
      2008以后,房地产发展将进入一个新的时期。奥运会和金融风暴将成为一个风水岭,它会把建筑从一个长期的上升期慢慢走入一个平稳期。到了这个时期,客户会仔细挑选房子,看谁的房做的最好、最便宜,这个时候光卖风格就不行了,我的预测是卖品质,主要体现在空间上,风格对应品质,形式对应空间,这是我们设计师需要转型的。这个时候的客户即看得见、又摸得着,有体会,才能掏钱。
      前面几个阶段应该属于感性时代,2008年以后的时代应该属于理性时代。理性和感性有什么区别?感性时代的消费观念是:房子的主要目的是给别人看,并不是主要为自己居住。当然理性时代要最好而且不贵,这主要是给自己用。因此他们的价值诉求带来我们在设计上的要求,感性时代主要追求形式和风格,在理性时代那是空间和品质。当然我们设计师开发商的利益诉求一直没有变,设计师主要还是逐名,开发商主要是逐利。
      奥运之后,房地产发展又加入另外一个因素,也就是第四个因素——政府,比如奥运前的90、70的规定,政府已经看到了房地产市场自由发展这么多年出现的问题,他开始引导。所以加上政府的因素之后,有四种利益的诉求,看起来矛盾冲突,其实有很多的共同点。我的图式表示,不管是哪一方都会对好看、实用这个价值是共同的,只不过在此基础之上政府更看重他的政绩,客户希望价格便宜,开发商希望价格高,设计师希望有成就。这一点,有些时候是矛盾的,有一些时候也是可以调和的,就看我们设计师的水平。
政府、业主、开发商、建筑师需求:一个都不能少
       一个好的设计,一个设计师的水平比较高,有能力平衡各方面利益的话,我们的设计应该集中在(图)的黑色区,是满足了四方的所有要求的设计。差一点的设计师可能会满足两方或三方,不太好的设计师只成就自己或开发商。这四方中的任何一个缺位,都会带来我们在地产上看到的一些现象。比如说,如果客户缺位的话,就会产生一些地标现象。我拿一个实例来说,TV大楼,设计师都知道,他的真正客户是电视台的员工,但因为我们国家的体制问题,员工实际上是没有发言权的,更没有决定权,真正决定的是政府。这时政府要的是一个形象工程,或者一个地标建筑。在这里边作为承建商或者开发商来说他的利益诉求能够更大的满足,因为政府的投资是不计代价的,设计师的诉求也可以得到满足,因此这三方一串通就产生这样一个房子,据说现在的造价已经超过100亿,100亿相当于汶川地震所有募捐款项的总额。而且已经建设了六年,至今没有使用。另外2008年,咱们在世界上评选为最有冲击力的建筑,并没有说是最好的建筑。
 
       我老拿这些建筑进行对比,艾菲尔铁塔,他也是当年的地标建筑,但是他们之间本身有什么区别?我认为艾菲尔铁塔结构本