文档介绍：万科与 Pulte Homes02-04 年财务报表对比分析

【要点】
经营特点比较:Pulte Homes 的业务中还包括出让部分土地、为客户提供金融服务,
生产建筑材料等。02-04 年出让土地的收入占总收入的比例分别为 %, % ,%。
并购:Pulte Homes 对 Del Webb 的并构采取了非常严格的成本控制,而且并构当
年资产负债率并未见受到明显影响。
成长性:02-04 年万科资产规模增幅均大于 Pulte Homes。03 年销售额增长率高出
Pulte Homes17 个百分点,但 04 年万科却比 Pulte Homes 低 10 个百分点。
盈利性:Pulte Homes 销售净利率低于万科,但净资产收益率却远高于万科,约为
万科的倍,说明万科的资本使用效率低于 Pulte Homes。
运营效率:02-04 年 Pulte Homes 的存货周转率平均约为万科的倍,总资产周
转率约为倍。
净利率方面,02-04 年万科均高于 Pulte Homes,但 Pulte Homes 的净资产收益率
却高于万科,说明 Pulte Homes 资本使用的效率高于万科。
偿债能力:万科负债规模的增幅高于 Pulte Homes。04 年资产负债率万科高出 Pulte
Homes3 个百分点。两公司流动比例均保持在 2 以上,说明短期偿债能力均较好。
负债结构:Pulte Homes 的主要负债为优先级债券和次级债券,占比近 50%,而万
科的负债中银行借款和应付债券并重。
Pulte Homes 的负债率在逐年下降。
现金流比较:从 2002 年到 2004 年,Pulte Homes 所持的现金和现金等价物持有量
每年都以 21%的速度递减。经营及投资活动的现金净流量已连续两年出现负数,04 年现
金存量的增加主要是依靠筹资。

【正文】
一、两公司的经营特点比较:
两公司均专注于房地产业务,Pulte Homes 是一家拥有 50 多年历史的美国大型房地产
1
企业,一直享有全美最好的建筑家的美誉,其房地产业务占总收入的 98%以上。而万科亦是
国内房地产企业,特别是普通住宅开发企业中的龙头,房产业务占比 97%左右。两公司的经
营特点的差别主要有:
1、在主营业务——住房业务中,Pulte Homes 一直对土地确认、客户细分和房屋价格
方面实行一系列的精细化管理,是一个精耕细作的、成熟的房地产公司。万科则在过去的
10 年里完成了从多元化向专业化发展的重任,并形成了自己独特的盈利模式——即在一个
城市的非主流的地段,通过大规模精心开发,依靠万科的品牌提升片区的价值,进而提升公
司本身的价值。
2、Pulte Homes 除了卖房以外,还卖地,即将自己买的地重新组合,并选择最佳时机将
其卖给其他开发商。该部分收入 02-04 年占比分别为 %, % ,%(包括在前述的
房地产业务收入中)。
3、Pulte Homes 公司的其他业务包括地产金融服务,建筑材料生产和物业服务,在 P