文档介绍：XX房山“水岸蓝桥”项目策划方案
第一部分项目概况
第二部分市场概况
第三部分 SWOT分析
第四部分项目定位与目标客户群体定位
第五部分项目营销策划构想与执行思路
第六部分广告推广策略
第七部分客户满意度调查与反馈信息整理
第一部分项目概况
项目土地性质及现状
地理位置:
项目地块位于北京市房山区良乡水屯村,东至水屯村马柏路;南至房山区环城水系;西至南福公园;北至水源路。
地质、地貌:
经北京市地质局对该地块进行的土地地质勘察显示,该地块底层结构为砂土层,符合建筑用地要求;地块相对平整,局部洼地。
面积、红线平面图:
该地块总占地面积100080平方米(见图一)。
地块“七通一平”现状:
1002公交线
马柏路
水南路
燕龙大厦
小学
南
福
公
园
粮库
油库
水岸蓝桥
水渠
农田
-1m
高压线
村委会
上海
大众
4S店
水屯
家园
一期
水屯家园二期工程
(水屯村)
幼儿园
水屯工业园
建材市场
批发市场
邮局
博
仁
医
院
新
规
划
区
1001公交线
水屯站
地块市政水、电、暖主管网已接通地块周边,土地平整,对施工不产生负面条件。
(图一)
项目周边环境
周边建筑物
地块地处北京市房山区良乡,周边建筑多为上世纪80年代所建,以地上4层砖混结构建筑为主。
周边自然景观
该地块南侧紧邻城市环城水系,河面宽60米,属城市用于防洪抗旱人工开凿。
历史人文景观
该地块距周口店北京猿人遗址、卢沟桥革命历史博物馆直线距离5公里,结合房山区人民政府“十一五”规划,把房山打造成以旅游、休闲、度假为支柱产业的构思,该项目周边历史人文氛围浓厚。
项目周边环境污染状况
城市高压走廊在地块内东侧由南向北贯通整个项目地块,根据市政的规划要求,高压线两侧30米范围内不允许建设建筑,故该条高压线需我方在项目开工以前与电业局协商(移高压线塔等相关费用计入建筑成本核算中),予将高压线向东移150米,并下入地下管道内。
项目地块交通状况
项目周边交通网
地铁20号线自六里桥发车至良乡终点站,途经地块东北侧水源路东段,在南福公园北口处设“水屯站”;市政公共交通1001路天坛发车、1002路北京西站发车均路过水屯南福公园站。
城市规划要点
据房山区规划局对该地块规划要求,项目为二类居住用地,,北侧退线12米,西侧退线8米,南侧、东侧退线6米。
地块周边市政道路状况
项目北侧主干道水南路可直通京石高速,路宽36米双向8车道;项目西侧的次干道马柏路,路宽28米双向6车道;项目东侧、南侧属于城市规划路,规划要求路宽20米,需我方代征土地垫资修建。
项目周边市政配套设施
购物场所
燕龙大厦位于地块东南600米,燕龙大厦内有4万平米百货,1万平米大型超市;燕龙大厦南侧为1万平米批发市场;地块东南400米为3万平米的建材市场。
文化教育
地块东北水南路东段为水屯村幼儿园,西北水源路西段为百泉庄小学。
医疗卫生
北京博仁医院位于地块西北300米,该医院为三级乙等医院。
金融服务
地块东南500米,燕龙大厦一层中国工商银行水南路分理处;北京市农村信用银行水屯分理处。
邮政服务
地块西北侧粮库的北端为中国邮政。
生活服务
水南路北侧沿路生活服务配套等商铺十余家,包括上海大众汽车维修部;马柏路西侧为国家粮油大型储备中心房山站点。
娱乐餐饮
水南路东段,福成肥牛连锁店水屯店。
周边现有、潜在的对项目不利干扰因素
地块东侧有高压线。
第二部分市场概况
宏观市场分析:
北京房地产市场概况及政府相关政策
对于2010年楼市比较重要的信息是政府的货币政策。09年上半年房价是下跌的,到09年五一之后,房价才开始有所回暖,由于几块地的拍卖,人们看到了投资机会,疯狂涌入来投资,使得09年的房价,大概在七个月时间基本翻了一番,平均数字有六七十。
根据相关的统计,比如地价房价的比例,宽松的货币政策必然是2010年基本表象。银行开会说继续维持现在宽松的货币政策,虽然说对房地产信贷加紧,但是从拍地情况来看,不仅没有加紧,实际是放松了。
宽松货币政策肯定使得很多人相信,房价还会涨,而且意识到宽松货币政策会使中国房地产泡沫越来越大。另外保障房政策,保障房并不能真正影响房价。商品房的好处是品质与保障房也不一样,居住定位要求也不一样。2010年的楼市应不会遇到拐点,像09年的楼市出现往上拐的拐点,现实是宽松的货币政策导致大量土地天价成交,在这样的前提下,暂时也不会有,除非等到银行货币政策缩紧。
2010年北京居住用地规划布局
按照城市总体规划确定的“中心城-新城-镇”的城镇布局体系,统