文档介绍：鼎泰投资咨询 2011年07月
谨呈:深圳市鸿基(集团)股份有限公司
谨呈:深圳市鸿基(集团)股份有限公司
深鸿基东莞桥头项目
营销策划报告
深圳鼎泰投资咨询有限公司
2011年7月
任何营销都源于对宏观大势的洞察
——菲利普·科特勒
洞察大势,精准目标
产品快销,树立标杆
项目地块采取分期开发的形式,一期整体开发6#地块的别墅。试探市场,灵活应对。
支撑点在衍生………
一期
营销策划纲要
一
宏观背景分析
二
项目价值分析
四
营销策略总纲
五
营销执行分解
三
目标客户分析
2
市场分析
新政解读
1
一、宏观背景
市场分析
新政解
地产政策回顾
管理条文逐渐细化,“擦边球”难打
2011年5月《商品房销售明码标价规定》正式开始实行,该规定要求商品房销售要
实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费;商品房销售价格明
码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。
2011年1月《新国八条》地方政府问责制落地;加大保障性安居工程建设力
度;努力增加公共租赁房供应;调整完善相关税收政策,加强税收征管;强化差
别化住房信贷政策;严格住房用地供应管理;落实住房保障和稳定房价工作的约
谈问责机制;坚持和强化舆论引导。
2010年11月《国五条》进一步强化限贷,停放三套房贷款;调整契税优惠,仅
适用于首次置业;取消个税优惠,增加交易流通环节税费成本;严查企业违规
行为,并首次提出直接处罚措施:暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等。
新政解读
新政解读
市场分析
地产政策回顾
保障性住房起步阶段,难以构成影响
控制建设用地,低密度产品稀缺
2010年4月《新国十条》首次明确建立考核问责机制;首套90㎡以上的首付3成,
二套首付5成,;停贷三套房;强调确保580万套保障房目标完成;尝
试多样化土地转让标准;强调非主业国企退出行业监督执行。
2010年1月《国十一条》要求增加土地使用率(容积率),合理引导住房消费
抑制投资投机性购房需求;加强市场监控,加强土地供应和商品房销售管理;
首次提及落实地方各级人民政府责任。
当前存款准备金率及存贷款基准利率:
2011年6月 2011年6月14日,。这也是央行年内第六次上调存款准备金率。%中小金融机构是18% 。
2011年7月中国人民银行7月6日晚发布公告,决定自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。经过此次调整,%%
新政解读
市场分析
最新货币政策
当前通胀压力依然较高,总体稳健的政策基调仍将继续。
2011年8月8日,凤凰网资讯报道21位接受财新传媒调查的经济学家,%,与6月值持平,%,%,其中7人预计CPI将再创新高。尽管分歧明显,可以明确的是,CPI仍会处于高位,加息预期再度升温。
1、管理条文逐渐细化,“擦边球”难打
2、保障性住房起步阶段,难以构成影响;控制建设用地,低密度产品稀缺
3、当前通胀压力依然较高,总体稳健的政策基调仍将继续。
市场分析
新政解读
要点回顾
上半年,东莞商品房各区域成交总体不错,受深圳
客户需求的拉动作用,“深圳北”区域成交翻番,
尤其寮步、大朗等区域借助市政规划的利好成交
节节攀升。
上半年东莞以大户型为主,金域松湖以中小户型和品牌效
应,吸引第一次置业刚性需求者,赢得销售冠军。
上半年东莞各区域成交情况及在售楼盘销售排行
市场供应现状
市场分析
新政解读
市场现状