文档介绍：化解房地产金融风险,促进房地产业健康发展
摘要:房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的,房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分,我国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全。我国房地产金融存在的问题主要集中表现在融资渠道不合理、房地产金融法制建设滞后、金融创新缓慢。所以,我们应加强国家宏观调控,拓宽房地产融资渠道,培育和发展房地产金融市场,建立个人及企业信用制度,促进我国房地产业健康发展。
关键词:房地产金融;融资渠道;制度建设
一、房地产金融的含义界定
房地产金融是指与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动,是金融业的重要组成部分,亦为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。其业务主要包括房地产资金融通和房地产贷款。我国房地产金融业是伴随着社会主义市场经济的发展而逐步发展起来的。随着房地产业的发展,房地产业与金融业之间的渗透和融合也日益加强,由此我国初步形成了房地产金融体系。在房地产开发、经营、管理、消费等各个环节,金融机构不仅通过货币流通和信用渠道,开展各种集资、筹资和融通资金等金融活动,将国家、地方、部门、企业和个人的资金集中调配,使之投入到房地产中,从而支撑着房地产业的繁荣发展,同时,还通过房地产金融的杠杆作用,承担起政府宏观调控的职能,并且这种职能随着房地产业的发展越来越显重要。
二、我国房地产金融风险的成因
(一)房地产业融资结构不合理
我国房地产开发资金构成与国外相比呈现出以下特点:企业自有资金不足、过分依赖银行贷款。房地产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄,仅仅限于股市融资,债券市场对于中国的大多数房地产开发企业是关闭的。近几年,由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场,但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。单一银行体系支撑着我国整个房地产金融。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右,而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险,一旦房地产市场中某一环节出现问题,风险会向银行传递,带来逾期贷款和呆滞资金。由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资渠道单一的问题。房地产金融与房地产业相互依存,二者的风险具有共生性,而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出,银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。
(二)房地产金融创新缓慢
目前,我国政府对房地产金融实行严格的利率管制,界定了金融机构业务经营的范围,使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国,房地产金融工具品种少,房地产融资渠道狭窄,银行面临的流动性风险日益突出。另外,房地产消费信贷刚刚起步,贷款品种相当匮乏,无论是贷款乘数、利率水平,还是贷款还款方式,都比较单一,难以满足不同消费者的需要,阻碍了该业务的拓展。尤其是个人住房抵押贷款发展缓慢,这就更提不上住房抵押贷款证券化了。在我国,由于居民收入过低而无力承担贷款中比例过高的首期付款,缺