文档介绍：广州市番禺区房地产大盘产生原因及其影响调查报告
——基于广州雅居乐花园的调查
1研究背景
大盘开发是近年来在我国房地产领域中出现的一种利用大面积土地开发单个楼盘的经济现象,由此产生的大型楼盘即“大盘”。然而,如何定义中国的大盘或者说如何界定中国的大盘规模,目前业界尚无统一的标准。赵海涛,陈华钢[1] 结合我国国情特点,对全国26个大中城市的大盘占地规模进行了调查统计(见表一),并归纳了我国大盘的几点共性:(1)大盘一般位于城市郊区地带,占地500亩以上,交通较为便利,路网发达,四周存在富裕的经济圈支持居民的就业。(2)大盘常住人口一般在2万人以上。(3)大盘一般承担纯居住功能,不体现就业功能。(4)政府引导和扶持功能往往不显著,发展商普遍有“办社会”现象,即承担起大盘内各种基建配套设施的开发建设。由此可见,在我国凡占地500亩以上,建成后常住人口大于2万人,且商业、教育、医疗、交通、银行、邮电、运动、娱乐等社区配套服务基本齐全的居住区即可称为“大盘”。
表一:中国大中城市“大盘”统计表
“大盘”名称
占地面积(亩)
所在城市
北京奥林匹克花园
1500
北京
长沙同升湖山庄
1500
长沙
广州华南新城
3150
广州番禺
南国奥林匹克花园
990
广州番禺
广州星河湾
1200
广州番禺
广州锦绣香江
4000
广州番禺
广州雅居乐花园
4000
广州番禺
广州祈福新村
6000
广州番禺
华南碧桂园
2000
广州番禺
广地花园
1000
广州番禺
贵阳兴隆城市花园
800
贵阳
济南三联城建·阳光舜城
13000
济南
宁波常青藤·小城
500
宁波
上海奥林匹克花园
945
上海
天津顺驰太阳城
2250
天津
天津奥林匹克花园
1200
天津
武汉万科四季花城
1995
武汉
西安高新枫林绿湖
770
西安
西安高山流水别墅
559
西安
郑州21世纪社区
1000
郑州
重庆华新国际·水天花园
500
重庆
我国房地产大盘开发的历史不长,始于本世纪初。2001年5月,广州市番禺区的星河湾花园与碧桂园开盘上市且一炮走红,正式拉开了我国大盘开发的序幕。紧随其后,番禺北部陆续开发出同类超大型楼盘,均受到市场的热捧。由于当时番禺地区的大盘为开发商带来了丰厚的售楼利润,大盘的开发模式很快便被全国各地实力雄厚的房地产开发商奉为地产开发的经典并进行复制,从而造就了近几年来全国大型楼盘“遍地开花”的局面。据“2005 中国地产新大盘研究成果发布会”最新报道[2]:全国大型楼盘建筑面积在50 万m2以上的项目总数为272 个,占当年全国施工面积的14%。大盘开发在我国曾一度势如破竹,但这种开发的热潮自2004年便开始受到国家的抑制:国土资源部下达的“8·31”土地大限条令以及各地方政府关于土地出让的新政策先后于当年出台落实,使得房地产开发商此后只能通过公开竞价方式投得经营性项目用地。因此,当前我国的大盘开发呈现明显的“降温”趋势,开发商动辄千亩的拿地现象难以再现。
(华南板块)概况
我国大型楼盘的开发最早见于广州番禺北部。该区自2001年因创大盘开发的先河,并在随后很短的时间内先后
产生出多个大型楼盘而被房地产业界称为“华南板块”。华南板块实际上是指由广州华南快速干线沿线和番禺大桥的大石、南村地区形成的以珠江沿岸为中心,由几个超千亩楼盘构成的一个大型的居住区域[3]。华南板块中主要的八大楼盘(见图一)分别为:锦绣香江花园、雅居乐、华南新城、南国奥林匹克花园、祈福新村、华南碧桂园、广地花园以及星河湾花园。本次调研对象——广州雅居乐花园即位于华南板块东侧。实际上,华南板块各个大盘不仅在地理位置上邻近,其产生背景亦存在诸多共性。另外,大盘之间由于相互毗邻,统一聚集在番禺北部占据了番禺该地区大面积的居住开发用地,也对当地土地利用产生重要的影响作用。本次调查虽然是针对广州雅居乐花园单个楼盘,但对其形成原因及影响作用的分析还考虑到了整个华南板块这一区域背景,以便更加全面了解该地区大盘的共同特性与整体作用成效。
图一:华南板块示意图
广州雅居乐花园具体位于广州市番禺区南村镇兴南大道南侧(见图二)。其北临珠江,与广州大学城隔江相望;南靠青山,毗邻番禺生态公益保护区。该楼盘所占有的开发用地原属番禺南村下属的农村集体用地,1997年该片土地被当时番禺市政府征收为国有用地,并于1999年协议出让给雅居乐房地产开发商进行开发使用。广州雅居乐花园总体规划用地面积达4800亩(约320万m2),首期开发800亩。2003年首度开