文档介绍：烟台养马岛地块全案策划及当期实施方案汇报
2011年10月
内容摘要
一、项目概况
二、区域资源分析
第一部分项目背景分析
第二部分项目条件分析
第三部分项目定位
第四部分规划方案介绍
第五部分项目开发策略
第六部分项目开发计划
第七部分营销策略
第八部分项目投资估算
第九部分小结
※区域位置条件
项目位于中国北方坦,海岸线狭长。自然环境优越,气候宜人,利于养生休闲度假。
项目北侧为滨海东路,与龙湖·葡醍海湾一路之隔,与大海相连,西接天房·檀珑湾,咫尺鱼鸟河湿地公园,东临云海·东海城,南至规划路。
第一部分项目背景分析
一、项目概况
※地块四至条件
第一部分项目背景分析
一、项目概况
项目北部、西部、东部近距离皆是水域,需要回填,南部为规划路,相对北部海资源优势较差;北部为滨海路;东西实际相邻东海成、紫金山庄,土地较为平整,只需回填水塘(虾池)。
※地块规划指标
本项目总体量近80万平方米,根据政府南高北低的设计要求和项目综合容积率的规划条件,地块一、—,地块三、—。
第一部分项目背景分析
一、项目概况
※地块价值分析
西邻紫金山庄的多层联排别墅位置,生活品质环境较高,西望鱼鸟和湿地公园,绝佳的海河景观。
北至北方国家海岸,龙湖商务别墅区(A区)、休闲体验全景区(B区),一线海景之隔;毗邻龙湖地块高端豪宅,具备高质的居住氛围。
滨海东路、通海路双向交通,具备路通海、通城作用,靠近滨海路位置,会有一定的噪声影响
东部规划路,紧邻住宅项目东海城,优质清净的居住环境
项目地块四东南位置,学校用地,是未来项目的主卖点之一
项目地块周边环境,基本处于未开发状态,优良的海岸资源环境,更适合以营销的角度,进一步“造梦”
项目虽具备优质的居住生态,但依然是郊区,生活性配套设施极度匮乏,进一步增加了居住此地的生活成本,也是阻挡兴趣置业者的一个主要弊端,需要以未来本区域的前景来向置业者造“梦”
第一部分项目背景分析
一、项目概况
※区域资源整合机会(牟平养马岛板块机会分析)
◎全区以加快与中心区融合为主线,以打造烟台东部新城为目标。
◎旅游资源丰富:拥有全国首屈一指的山、海、岛、泉、河资源。北部养马岛是省级旅游度假区和境内有2处按国际标准建设的18洞海滨高尔夫球场。境内有2处温泉。
◎城区北部养马岛前海区域正瞄准世界级台——中国北方国家海岸。
◎项目地块所在地,将是胶东地区休闲旅游度假的标杆位置,未来前景发展比较广阔,独有特色的生态北方生态度假综合体。
本案
第一部分项目背景分析
二、区域资源分析
※自然环境
养马岛世界岛——养马岛拟申报国家级地质公园
中国海湾岛心——兴建四大主题乐园打造“欢乐王国”
项目西侧鱼鸟河规划
养马岛国家海岸,由上海同济大学规划设计院设计, 西起西大山西麓,东至海水浴场,南至环岛后路南20米,北侧直达海滩,,面积约729亩,分獐岛休闲区、碧螺滩景区、秦风崖景区、西山海景区四大景区共23个节点。该项目主要体现“风光观赏、海崖相融、休闲体验、动静相宜、自然与人文相得益彰”的功能定位。整个景区自下而上共分为海、滩、崖、台、路五个层次,如炫动的五线谱,而各个节点恰似五线谱上跳跃的音符。四大景区景观特色各不相同,从东到西,或欢快跳跃,或宁静浑厚,宛若“凝固的音乐”,奏响面向未来的华彩乐章。
第一部分项目背景分析
二、区域资源分析
※交通状况
城际:青烟威荣城际高速铁路今年有望开工,城际铁路站点设置在牟平区。届时,通往烟台市中心、青岛、威海的路程时间将有效的缩短,对于项目的未来升值潜力增加砝码。
规划地铁线路终点站为牟平:
线路一:八角换乘枢纽—206国道—长江路—幸福南路—芝罘屯路—北马路—海港路—南大街—二马路—观海路—烟威高速—通海路—牟平汽车客运站。
☆对于牟平来讲,随着地铁1号线的建设,牟平区与主城区的空间距离在缩短,牟平区的城市战略地位会得到明显的提升。
☆地铁对于区域楼盘的价值提升有一定的作用,有研究表明地铁站点700m区域范围内,%,从目前烟台的房地产区域价值来看,芝罘区、莱山区的地产价值要明显高于牟平区,随着地铁的开通建设,差距会缩小甚至消失。
第一部分项目背景分析
二、区域资源分析
双核交通枢纽位置:滨海路、通海路连接莱山、牟平核心区;
便利度假休闲区:开车3分钟牟平中心生活圈,5分钟养马岛度假休闲区,10分钟莱山中心生活圈。
城际铁路