文档介绍：宝安中心区地块项目竞拍
可行性研究报告
目录
第1章、项目概况 4
1、拍卖地块位置 4
2、项目周边地块分析 4
3、地块主要经济技术指标 6
4、宝安中心区政府投资项目情况介绍 7
第2章、宝安区房地产市场分析 8
、宝安区区域概况 8
、宝安区房地产市场概况 9
、宝安区房地产发展趋势分析 11
第3章、中心区周边楼盘综合分析 12
1、中心区周边楼盘市场调研 13
2、中心区周边楼盘分析 13
3、片区市场供需分析 16
4、市场竞争分析 16
5、片区外销前景分析 17
第4章、项目SWOT分析 20
1、项目优势 20
2、项目劣势 22
3、项目机会 23
4、项目威胁 24
第5章、项目定位 25
、住宅市场定位 25
、商业市场分析及定位 30
第6章、项目开发计划 35
第7章、项目竞投分析 36
1、基本假设 36
2、地价测算 36
3、竞拍价格分析 38
第8章、敏感性分析 40
1、建安成本变化对利润率的变化 40
2、售价变化对利润率的变化 40
3、销售率变化对利润率的变化 40
第9章、风险分析 41
1、项目配套风险 41
2、片区人气风险 41
3、市场竞争风险 41
4、资金压力风险 41
5、其他风险 41
第10章、竞争对手分析 43
第11章、结论 44
第1章、项目概况
摘要:本章简要介绍了拟拍卖地块的位置、主要的经济技术指标,以及项目周边地块的规划情况,同时介绍了宝安中心区政府投资项目的开发进展情况。
1、拍卖地块位置
本月26日拟拍卖地块位于深圳市宝安新中心区第17、18、19区,该地块被创业路、新安六路、兴华路、裕安西路、罗田路所围合。考虑到地块规模较大以及容积率等因素,政府将该地皮分成两幅地块拍卖,宗地号分别为A001—0119和A001—0120(其中:A001-0119:用途为商住混合用地,土地面积平方米,可建设总建筑面积为 257660 平方米;A001—0120:,,建筑面积为478000平米,其中住宅面积450000平米,商业面积10000平米,车位3850个)。
本次拍卖地块属于政府填海所造之地,截至目前,尚未全部填完,还有一部分在填。考虑到最近雨水量较大,政府出于信誉起见,把7月26日的拍卖标准确定为现状拍卖,经过咨询宝安,预计在8月底可以填到规划中的兴华路边上。
2、项目周边地块分析
、项目周边地块情况介绍
本项目位于宝安新中心区第17、18、19区,周边地块权属、用途情况见图一:宝安中心区拍卖地块周边情况图(见下页)。
、地块特点
、A001—0120
地块基本上为一矩形状,长宽大约分别为655米、278米
地块面积较大,基本上是目前宝安中心区规模最大的一块住宅发展用地,极具规模效应。
地块平整、方正、整齐,有利于项目规划
、A001-0119
地块基本上为一正方形,边长大约在290米
地块商业部分所占比例较大,
地块靠近宝安区体育场、行政中心,地理位置优越
图一:宝安中心区拍卖地块周边情况图
新安六路
裕安西路
罗田路
宝安大道
新湖路
兴华路
创业路
翻身村、鸿荣源、广州军区、国税局、振波公司等用地
已建成旧村
居住用地
(泰华、恒乐、翻身村用地)
体育馆
(已建成)
办公
医疗用地
中心广场
公共绿地
商业、
服务业用地
小学
公共绿地
中幼儿
园
学
小学
一类住宅用地
即低密度住宅用地
()
公共绿地
拍卖地二
拍卖地一
体育场
+游泳馆(8月份开工)
商住用地,
容积率5
二类居住用地()
居住
用地
(一类))
办公
宝安行政中心
发展
备用
地
3、地块主要经济技术指标
A001—0119地块主要经济指标表
占地面积

土地性质
商住混合用地
建筑面积
257660平方米
其中
住宅面积211600 平方米,商业 38000 平方米,幼儿园 2400 平方米(单独占地不少于3000平方米),居委会 100 平方米,物业管理及活动中心500 平方米(含文化站、老年活动中心),社区健康服务中心 100 平方米,文化中心 2400 平方米,青少年活动中心 1500 平方米,多功能影剧院 1000 平方米,公厕一处 60 平方米,垃圾收集站一处。土地使用年限为 70 年。幼儿园、居委会、公厕