文档介绍：第十章:房地产评估
房地产评估是十分重要的-章,也是目
前世界上评估最成熟的部分。
房地产又称不动产,我国资产评估准则就
称为“不动产评估”。
但建筑物与土地又不能截然分开。两者有
着密切联系。可是理论上又是独立的,合写一
章,又各有独到的理论,不能不分别叙述;写
成两章,又有许多相同之处,难免重复。本书
放到一章讲述,但土地与房屋的理论又要分别
讲述:
所以,在第一节房地产概述中,要分别讲
土地理论和建筑物理论。进行评估时可以放到
一起评估。
第一节:房地产概述
一、土地
土地是指地球表面的陆地部分,包括内陆水陆和滩
涂。广义的说,土地是指陆地及其空间的全部环境因素。
是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质
等因素构成的自然历史综合体。
土地具有二重性,一方面是资源,另一方面是资产。
这在城市土地上看得更清楚。
土地供给可以分为两种供给:一是土地的自然供给;
二是土地的经济供给。下面我们来讲述这两种供给:
土地的自然供给
它是指地球供给人类可利用的土地数量,它反映了土地供人类使用的
天然特性,其数量包括已利用的土地和未来可利用的土地,即后备土地资源。
土地的自然供给是资源一面,是稳定的,几乎不受人为因素和社会经济因素
影响,因此,没有弹性。一般说来,自然供给的土地,具有五个条件:
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候条件;;;
一定的交通条件。
土地的经济供给
它是指在土地自然供给的范围内,对土地进行了开发和整治,可以满足
人类不同需求的供给。土地的经济供给是人类通过开发或者再开发利用而形成
的土地供给,因此是资产。这种供给的数量受人类社会活动影响,是具有很大
弹性的。如调整用地结构、提高土地集约率等都会影响供给数量。
土地及其定着物称为不动产
所谓定着物是指附着于土地,在于土地不可分离的条件下才可以使用的物
体。如建筑物、构筑物等。定着物与土地分离要花费相当大的劳动和费用,因
而会使地价发生上升变化。
地产和房产均属于不动产。
土地的特性应该分为自然特性与经济特性两种:
: 位置的固定性;
质量的差异性;
资源的不可再生性;
效用的永续性。
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产权的可垄断性;
利用的多方位性;
效益的级差性。
二、地租与地价理论
(一)地租理论
土地没有价值,但土地具有价格,土地价格是地租的转化形式。
根据地租产生的原因于条件,地租可以分为级差地租和绝对地
租两种形式。
马克思指出,不同地块的土地,在地理位置、肥沃程度等方面
的差别形成了不同等级的土地。等量资本投入到等面积不同等级的
土地上,因不同生产率而产生的归土地所有者占有的超额利润,便
是级差地租。
垄断地租是由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。垄断
地租的形成,除了土地产权垄断以外,还有某些土地具有特殊的自
然条件而形成,如受产地、自然环境和自然资源影响,能产名贵优
质酒,酒的价格由购买者的购买欲和支付能力决定,是一种垄断价
格。
(二)地价理论
按照马克思的劳动价值论,土地是没有价值的,因为土地
不是劳动的产物。
地价不是土地的购买价格,而是土地地租的资本化。
没有开垦的土地是自然物,不是劳动产品,没有任何价值。
同时马克思又指出:“价格形式不允许价格和价值之间的量
的不一致,也就是价值量和它的货币表现之间的量的不一致而且
能够包含一个绝对的矛盾,以致货币虽然只是商品的价值形式,
但价格完全可以不再表现价值。有些东西本身并不是商品,例如良
心、名誉等等,但是也可以出卖,通过赋予它们的价格,取得商品
的形式,因此,没有价值的东西在形式上可以具有价格。在这里,
价格表现是虚幻的,就像数学中的某些数字一样。”(《资本论》
法文版82页-83页)。
效用价值是资产阶级经济学家萨伊的理
论,18世纪被马克思、恩格斯批判,因为它与
劳动价值论对立。
但是今天我们必须认识世界上还有一类资
源资产,它并没有经过劳动创造,而是大自然
形成,但它有使用价值,而且对人类使用价值
巨大。土地也属于自然资源。
3. 地价的基本特征
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三、土地使用权
在我国,城市的土地所有权属于国家。农
村和城市郊区的土地所有权除法律规定属于
国家所有的以外,属于农民集体所有。宅基
地和自留地、自留山属于农民集体所有。
集体土地不能进入房地产市场流转,国有
土地所有权也不能进入房地产市场流转。
我国的