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上海市房产开发流程与手续模板
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一、 土地使用权办理
1、 协议出让或政府划拨
2、 公开出让( 招标、 拍卖、 挂牌)
3、 公开出让土地使用权办理流程
a、 规划部门出具拟用地《建设项目规划设计要求通知单》;
b、 国土资源部门拟定招标、 拍卖、 挂牌方案;
2
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c、 公开《国有土地使用权出让公告》;
d、 开发公司索取出让文件、 办理竞买手续、 交纳竞买保证金;
e、 招标、 拍卖、 挂牌;
f、 与当地国土资源部门签定《国有土地使用权挂牌成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》( 含宗地图) ; / 可办理《房屋拆迁许可证》房地局( 20天)
g、 交纳土地款、 办理《建设用地规划许可证》;
h、 交纳土地契税, 领取《中华人民共和国契税完税证》和加盖契税征收专用章的纳税申报表;
i、 交纳土地登记费, 办理《国有土地使用证》/( 60天) 。
二、 建设项目开发流程( )
管理部门: 规划管理局、 房屋土地管理局、 地区管理办公室、 住宅发展中心、 ( 民防、 消防、 交通、 卫生防疫、 环保、 绿化、 气象) ;
生活配套部门: 自来水公司、 水务局、 文广局、 电信局、 供电局、 燃气公司、 环卫署、 公安技防、 邮政、 路灯;
序号
办理事项
办理部门
申报资料
承诺时限
收费标准
备注
3
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(工作日)
1
规划方案
申报、 审批
规划局
1、 修建性详细规划设计文本; ( 设计公司编制、 30+15天)
2、 专家评审组名单及评审意见; ( 举办专家评审会、 10天)
20
免费
总图规划与房型
2
项目立项
( 可行性研究报告申报、 审批)
发改委
1、 修建性详细规划设计批复;
2、 可行性研究报告文本; ( 工程咨询机构编制、 10天)
3、 国有土地使用权出让合同文本及附图;
住宅: 5
非住宅: 15
免费
3
项目报建( IC卡)
建设工程发包资格审查
招投标办
报建: 1、 可行性研究报告批复及复印件;
2、 法人营业执照、 法人代表证明、 法人身份证原件及复印件;
3、 银行出具的建设资金落实证明; ( 10天)
4、 建筑规划总平面图;
发包资格审查: 不符合要求的需委托招标代理公司;
2
免费
合同备案
公开招投标28天
邀请招投标23天
4
建筑工程设计方案申报、 审批
规划局
1、 办理建设工程命名征询单; ( 地名办、 5天)
2、 建筑设计方案文本; ( 总平面图, 单体平立剖、 30天)
3、 规划局核发的《建筑工程规划设计要求通知单》( 复印件) ;
4、 地形图;
5、 可行性研究报告批复;
20
免费
房型与建筑立面
建筑方案需公示15天
5
核发建设用地规划许可证
规划局
1、 建筑设计方案批复;
2、 可行性研究报告批复;
3、 国有土地使用权出让合同文本及附图;
4、 地形图;
7
免费
勘察单位勘察土地
15-20天
6
初步设计方案
申报、 审批
规划局
1、 建筑设计方案批复;
2、 可行性研究报告批复;
3、 建设用地规划许可证;
20
免费
勘察中标通知书
5
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4、 国有土地使用权出让合同文本及附图;
5、 设计单位中标通知书、 资质证书;
6、 初步设计文件及图纸; ( 30天)
7、 参与审查的有关专业和配套单位填写的”初步设计审查意见单”;
列入年度固定资产投资计划
( 备案)
发改委
1、 可行性研究报告批复;
2、 初步设计方案批复;
3
免费
住宅新开工登记( 备案)
住宅
发展局
1、 可行性研究报告批复;
2、 初步设计方案批复;
3、 国有土地使用权出让合同文本及附图;
4、 建设用地规划许可证;
5、 地形图;
6、 新建住宅无渗漏承诺书;
7
免费
住宅项目
城建档案
合同签约
规划局
1、 可行性研究报告批复;
2、 《上海市建设工程竣工档案编制及报送合同》;
3
建设工程
土建造价的万分之六
签订合同
环境影响评价报告书申报、 审批
环保局
1、 可行性研究报告批复;
2、 初步设计方案文本;
3、 地形图;
4、 总平面图;
5、 环境影响评价报告书; ( 工程咨询机构编制、 10天、 需污水纳管证明)
10
免费
环评公示15天
需举办环评专家评审会( 10天)
交通申报、 审批
公安局
交通
1、 可行性研究报告批复;
2、 规划局核发的《建筑工程规划设计要求通知单》;
3、 地形图;
15
免费
出入口应远离十字路口50米远
5
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4、 初步设计方案文本;
绿化申报、 审批
市政局
绿化署
1、 可行性研究报告批复;
2、 国有土地使用权出让合同文本及附图;
3、 建设工程总平面图;
4、 绿化设计总平面图; ( 景观设计单位设计)
10
绿化保证金15元/平米
绿地补偿费:
1500-13000元/平米
绿化率20—35%
集中绿化率10%
住宅项目含配套公建免收绿化保证金
卫生申报、 审批
卫生局
1、 可行性研究报告批复;
2、 地形图;
4、 建设工程总平面图;
5、 通风设计、 给排水设计图纸( 包括总图) ;
10
免费
民防申报、 审批
民防办
1、 可行性研究报告批复;
2、 建设工程总平面图及有关民防设计施工图;
15
异地建设: 按地面建筑面积60元/平米
由民防设计单位、 审图单位、 民防质监完成
施工图审图证书
审图公司
1、 地质勘察报告;
2、 建筑工程项目IC卡;
3、 全套施工图纸及电算化资料;
4、 勘察单位、 设计单位合同备案;
10
含消防审核
节能登记备案
住宅配套费
审核、 交纳
住宅
发展局
1、 建设工程总平面图( 拟开工部分) ;
2、 施工图审图合格证书;
10
320元/平米( 销售面积)
住宅项目
8
核发建设工程规划许可证
规划局
1、 地形图;
2、 总平面图、 建筑施工图( 含分层面积表) 2套( 盖审图章) ;
3、 日照分析报告; ( 10天)
4、 建筑工程概预算书;
23
执照费: 造价1‰
围墙:每米1元
住宅项目免收
需民防、 消防、 环保、 卫生、 绿化、 交警、 城建档案合同回执等有关部门审核意见单
建设工程开工放样复验
规划局
1、 建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证原件和复印件;
2、 建设工程项目表、 建设工程施工总平面图、 地形图;
3、 测量道路规划红线界桩;
5
每幢392元
7
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防雷检测登记
气象局
1、 建设项目施工图及审图机构的审图意见报防雷办备案。
2
1元/平米( 建筑面积)
征收新型墙体材料专项资金
房屋土地管理局
1、 建设工程规划许可证;
2、 有关墙体部分的设计说明、 工程平面图、 立面图;
3、 施工图审图合格证书;
4、 工程土建部分预决算( 盖建设单位、 施工单位公章) ;
4
实心粘土砖:
多孔砖:
征收散装水泥专项资金
房屋土地管理局
1、 建设工程规划许可证;
2、 工程预算( 决算书) ;
3、 购水泥发票;
4、 车运水泥小票原件单;
2
袋装水泥:3元/吨
10
报监
质( 安) 监站
1、 可行性研究报告批复;
2、 建设工程规划许可证;
3、 施工单位中标通知书; ( 监理单位合同备案完成)
4、 施工合同;
5、 施工图审图证书;
6、 防雷检测验收登记表;
2
住宅: ‰;
非住宅: 有监理1‰; ‰
有电梯的另增电梯销售、 安装合同
交纳外来人员综合保险金
11
核发建筑工程施工许可证
招投标办
1、 建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证;
2、 工程款入帐凭证( 按年度建安工作量25%) ;
3、 水通、 电通、 路通及场地平整的证明;
4、 监理合同、 施工合同备案;
5、 施工组织设计审查意见报告;
6、 建设单位工程技术人员情况表;
7、 工程质量和安全监督申报、 受监资料;
8、 勘察、 设计、 监理、 施工中标通知书;
4
免费
排水许可证
水务局
1、 建设项目总平面图;
15
工本费20元
纳管工程费
8
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申报、 审批
2、 生产产品种类和用水量;
4、 排放污水的水质、 水量;
5、 污水处理工艺;
水质化验费每项不超过160元
自来水配套工程
自来水
公司
1、 可行性研究报告批复;
2、 用地范围地形图;
3、 接水范围地形图;
4、 住宅建设配套专用收据复印件;
5、 公安部门出具的门牌号;
6、 用水设计方案;
15
住宅供水工程费
住宅初装费
2500元/套
有线电视工程
文广局
1、 可行性研究报告批复;
2、 公安部门出具门牌号;
3、 建设项目总平面图及相关建筑内部有线电视的设计及说明;
4、 用地范围内的总体规划说明;
15
电信配套工程
电信局
1、 可行性研究报告批复;
2、 公安部门出具门牌号;
3、 建设项目总平面图及相关建筑内部通信管线的设计及说明;
4、 用地范围内的总体规划说明;
15
住宅项目
供电配套工程
供电局
1、 可行性研究报告批复;
2、 建设工程规划许可证;
3、 住宅建设配套费( 或免收) 证明;
4、 公安部门出具门牌号;
6、 地形图;
7、 建设项目总平面图、 房型图;
8、 房屋建筑面积、 容量清单;
无规定
住宅项目( 三层以上) 全电缆工程外环内为165元/平米
外环外为140元/平米
架空线与电缆结合
为125元/平米
住宅项目( 三层及三层以下) 按实收费
9
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100KVA以上
供电配套工程
供电局
1、 可行性研究报告批复;
2、 企业营业执照副本及复印件;
3、 地形图;
4、 建设项目总平面图;
10
公共建筑容量费
290元/kva
外线另算
燃气配套工程
燃气公司
1、 可行性研究报告批复;
2、 公安部门出具门牌号;
3、 建设项目总平面图及相关建筑内部燃气管线的设计及说明;
4、 用地范围内的总体规划说明;
10
红线内排管费
红线外排管贴费
-
每户730元
13
核发商品房预售许可证
房屋土地管理局
1、 房地产开发企业资质证书;
2、 有资质的测绘机构出具工程进度鉴证报告;
3、 商品房总平面图、 建筑面积测绘明细表( 暂测面积测绘成果报告) ;
4、 与本市房地产项目资金监管的机构签定的预售款监管协议;
5、 商品房预售方案( 包括销售人员岗位证书和承诺书, 销售价格及浮动幅度) ;
6、 水、 电、 煤等配套已落实的有关证明;
7、 前期物业中标证明与服务合同、 物业公司的资质证书;
8、 物业管理及业委会用房配置资料;
10
1、 房地局面积预测;
2、 物业公司招标完成;
3、 银行贷款签定;
4、 7层及以下建筑应结构封顶; 七层以上完成2/3楼层;
民防工程验收
民防办
1、 民防办关于建设项目批复及相关批文;
2、 民防办对建设项目扩初、 施工图审图意见;
3、 勘测合同、 设计合同、 施工合同、 监理合同及各项分包合同;
4、 人防概预算书、 决算书;
5、 上海市民防工程档案卡;
15
免费
有民防工程的
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6、 建设项目总平面图、 人防建筑竣工图;
消防工程验收
公安局
消防
1、 《建筑工程消防设计审核意见》复印件;
2、 建筑构件、 材料防火性能和消防产品的清单及质量合格证明;
3、 消防隐蔽工程及自动消防系统的安装、 调试、 开通的记录报告;
4、 火灾报警联动控制系统的逻辑关系图或说明书;
5、 消防控制室值班人员名单原件;
住宅
12天
非住宅
17天
材料打印费: 50元
试生产审批
环保验收
环保局
试生产审批( 10天) : 1、 现场监理单;
2、 环评批复;
环保验收: 1、 环保设施竣工验收申请报告;
2、 环保设施竣工验收监测报告;
3、 环保设施试生产工作总结报告;
住宅
10天
非住宅
15天
免费
规划验收
规划局
1、 建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证;
2、 建设工程项目表、 建设工程施工总平面图、 地形图;
3、 建设工程竣工测量成果报告书;
10
规划验收合格证
绿化验收
市政局
绿化署
1、 绿化竣工图;
2、 绿化保证金收据;
3、 绿化设计审核意见书;
10
免费
卫生验收
卫生局
1、 施工图设计审批意见单;
2、 卫生学评价报告;
10
免费
排水排污
工程验收
水务局
1、 雨水管、 污水管及其它排水工程设施( 包括检测井) 的竣工图;
2、 排水设施施工的监理报告;
10
免费
10