文档介绍：【象屿两江公元】2012年营销方案
重庆象屿置业有限公司营销策划部
2012-2
CONTENTS
目录
一、2011年市场环境解读及2012年预判
二、2012年象屿两江公元营销策略
土地市场分析:整体市场回顾/区域市场回顾/2012年预判/小结
房地产市场分析:整体市场/ 区域市场/ 竞品市场
营销策略:推售计划/ 推广策略
阶段工作进展及计划:蓄客动态
土地市场分析
整体市场回顾/区域市场回顾/2012年预判/小结
2011年土地供应面积2354万方,同比上涨53%,成交面积2186万方,同比上涨107%;
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2011年重庆整体市场回顾
2011年累计土地供应面积2354万方;成交面积2186万方;成交均价为219万元/亩。
数据来源于网上房地产
从2011年各区域土地供需情况来看,三北区域将依旧占据土地市场主力。,,。
从各区成交均价来看,渝中区勇夺桂冠,,楼面地价直逼5000元/平米,江北区、北部新区紧随其次,成交均价均在470万元/亩以上。
北部新区全年土地成交火爆,出现供小于求局面,,土地需求旺盛,。
2011年重庆主城区市场回顾
全年土地供应以九龙坡区为首,成交由北部新区领跑,重庆发展逐渐往南北方向延伸。
数据来源于网上房地产
07年-11年,重庆主城区土地市场火热势头未减,除08年外,其余各年均维持在1400万方以上,与此同时,成交均价维持在200万元/亩左右。
虽国家调控政策的持续加码,但2011年土地成交量首次突破2000万方,,同比略有下降,降幅为1%。
2012年重庆土地市场预判
近五年主城区土地需求走势起伏较大,08年至11年呈逐年上涨态势,但受国家宏观调控的影响,预计2012年土地市场增长趋势有所减缓。
数据来源于网上房地产
土地供需强劲,但成交均价略有下滑
虽2011年国家调控政策持续加码,但重庆土地市场火热势头未减,,,,略有下滑,降幅为1%。
区域供需差异明显,重庆发展向南北延伸
全年土地供应以九龙坡区为首,成交由北部新区领跑,重庆发展逐渐往南北方向延伸。
近五年供需起伏较大,未来曾速或将减缓
近五年主城区土地需求走势起伏较大,08年至11年呈逐年上涨态势,但受国家宏观调控的影响,预计2012年土地市场增长趋势有所减缓。
重庆土地市场小结
重庆整体市场分析
政策走势/2011年市场回顾/2012年市场预判/小结
货币政策
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
上调存款准备金率
新“国八条”
信贷政策
土地政策
楼市政策
保障房政策
重庆政策
房产税细则公布
加息
上调存款准备金率
上调存款准备金率
加息
上调存款准备金率
上调存款准备金率
商品房明码标价实施
商业银行自主上调首付比例
上调存款准备金率
加息
允许地方发债建保障房
银监会要求减少房地产贷款
房屋征收评估完全按市价
地产信托逐笔报批
新“国五条”:房价上涨过快的二三线城市须限购
8月
保证金存款纳入准备金
银监会叫停房地产信托
国务院上收22城市土地审批权
9月
10月
多家银行上调首套房利率
开征存量房产税
公租房管理细则及房价调控目标出台
调整土地增值税预征率
差别存款准备金率到期不续
11月
下调存款准备金率
住建部重申保障房开工标准
温家宝:房产调控不动摇
12月
部分银行首套房回归基准利率
2011年国家政策走势
2011年全国房地产市场调控组合拳重磅出击,政策形式堪忧,但12月份,部分银行回归首套房利率,对刚需客户存在利好。
07年至11年,重庆整市场供需走势起伏较小,供应量整体成上升趋势,成交量略有下滑;
09年以来重庆商品房市场总体维持量跌价涨局面,成交均价一路攀升,2011年达到6790元/㎡;
近五年商品房市场回顾
近五年商品房市场成交均价一路攀升,2011年成交量同比下滑31个百分点,供应量略有上扬,供过于求态势明显。
数据来源于网上房地产