文档介绍：红拖项目营销策划书
——针对项目一期工程
第一部分市场分析
项目简介
(一)项目概况
本案位于贵阳市市南路与宝山南路交叉口,系原贵州红星拖拉机厂地块,占地83亩,分三期开发。项目现定方案绿化率35%,建筑密度31%。第一期工程占地30亩,已于今年9月开始折迁,总建面约为45000m2。
周边环境及物业配套
环境分析
贵司项目位于市南路与宝山南路交汇地段,市南路交通相对较密集,16路、18路、8路、83路、80路、12路、5路、110路纵横交错,顺畅快捷,而宝山南路车站较少,间隔又远,给这一带的住户带来许多不便。建议设立直通快车,每天在固定地点和时间接送住户,或与公交公司达成联议,在楼盘出入口多增设车站、专线,同时可以将此作为炒作的有力武器。
行政设施
项目周围学校、医院较少,而学校大都集中在青年路一带,医院更是只有贵钢“掌门”。建议在项目规划区内设立家庭诊所、药店、学校、邮政所等行政设施。
生活配备
项目周围虽住宅遍布,但百货商场、食肆却很零散,出门购置生活用品确实要费一番周折。建议引进一些小型超市、便利店,以解决住户的日常所需。
以上措施,不仅能树立物业开发公司“以人为本、亲民爱民”的企业形象,又能对小区内的附属设施实行统一规划、统一经营、统一管理的模式,以小的投资获得大的回报。
市场环境分析
市场供给分析
国家实施房改政策后,贵阳市房地产业发展迅猛,98年后市场出现前所未有的良好状态。地产开发商从98年前的200多家迅速增至目前的500多家,地产开发项目一个紧接一个,并且项目单个开发量也越做越大。从刚刚结束的第五届房地产交易会上看,上10万方的项目竞然有12个。贵阳市去年房展会参展项目共计建筑面积260多万方,而今年却猛增至519
.76万平方米,相比而言,供给量增加了一倍之多。另外,以往未被市场消化的供给,加上今年未参展的项目合计还有约280多万方的供给量,这样今年整个市场的供给量将会超过800万方。而据统计局信息,贵阳市年商品房消耗量也不过90多万方。市场的供给量已远远超过了市场的需求量,贵阳市在短期内是不可能消化完这些物业供给量的,未来的市场不容乐观。
市场供应品种单一,绝大多数楼盘走的还是环境路线。没有较为独特的卖点。
(二)市场需求分析
房改以后,贵阳市的房地产政策的落实在全国都是较快较好的,这也是贵阳市地产市场空前良好的重要因素。目前市内房改政策主要有:
★住房公积金贷款
★住房公积金的实施
★存量补贴的发放
★按揭贷款(可贷至8成30年利率调底)
★个人住房贷款
这些政策的实施,加大了人们购房的积极性,促成了商品房的需求热潮。另外公房上市、房屋置换这两项政策大大提高了换房率,增加了大量的二次置业者,使得市场需求量快速上升。从去年的市场消化量和今年的政策实施来看,今年的市场消化量肯定会超过百万,但上升幅度不会很大,预计今年的市场需求量会在100万—200万平方米之间。
(三)项目市场切入点分析
提供有效供给
从上面的供需状况分析可看出市场的现状供需极不平衡,供给已远远超过了需求。因而我们现在入市有一定的风险,这就要求我们在产品设计上下很多的功夫,本项目的产品一定要是一种有效的供给,从其他城市调查情况看,积压空置的商品房也是那些质素较差的住宅,如房型陈旧、设计草率、位置偏僻、配套落后、规划欠缺、发展商后续资金缺乏的住宅,这种住宅从市场需求的角度看,均属无效供给。我们的产品应与目前市场供给存在必要的差异性,但又一定要符合现时客观存在的有效需求,才能以别具一格的姿态在市场竞争中取胜。
抓住有效需求
由于存量补贴的兑现,按揭贷款的年限加长,使得越来越多的工薪族可以拥有自己满意的住房,要求换房的中等收入阶层正成为如今购房大潮的主流。因而我们的产品就要抓住这一阶层的特点、购房心理,从而提供更为准确的有效供给,抓住目标客户的心理需求,使我们的市场切入点更为准确。
就贵阳市而言,这一阶层存在的以下特点:
存量补贴:2万—7万元左右
购房目的:①改善居住环境;②增大居住面积;③给子
女购房
喜好面积:80m2—140m2
能承受总价:10万—36万
能承受单价:1600元/ m2——2600元/ m2(以按揭30年
计算)
喜好环境:周边配套设施齐全、交通方便、子女读书便
利、安静、社区生活气息浓厚
同档楼盘的差异化
今年虽然市场供应量近800万方,但中高档楼占有比重较多,面对中等收入阶层的大盘多在市郊,市区此类楼盘虽多,但不具规模,形不成整体统一的社区环境,建筑风格大都为欧陆风情,同质化较为严重。
本案占地83亩,具有规模化发展的必要条件。地块属市内四级地带,设计风格主导思想为现代简约,在同档楼盘的差异化竞争中具有一定优势。
(四)