文档介绍：为北京再造一座城
——固安大留村新民居项目整体定位及初
步规划方案
Gu'an new residential
project orientation
and planning program
5 2011
思路导图
基地研判市场预
制定说明: 期
首先确定本项目的
战略+模问题提
市场预期
式出
从基地研究出发,
找到适合本基地发需求空间
展的定位模式
通过对客户需求的
研究和发掘进一步静态市场动态市场典型市场启动区
了解客户对区位及区域市场分(客户需求) (发展空间)
产品的需求,结合析
客群心理需求,通
心理需产品导
过对典型竞品案例求向
研究最终指向产品客群来客群需
概念定位。源求产品概念定
研究启动区产品及位
影响相关问题,达
成市场预期。规划、产品
确定市场预期
l 做区域代表性项目,迅速打开市场局面,
避免同质化竞争。
l 树立典型产品形象,为后继项目发展塑型。
如何实现项目市场预期——l先看建基立地基信息础。客群,为项目滚动开发提供空间。
基地研判基地研判
基地性质
基地区位
基地研判市场预
基地现状
期
基地交通战略+模问题提
基地结论式出
需求空间
动态市场
静态市场典型市场启动区
区域市场分(客户需求) (发展空间)
析
心理需产品导
求向
客群来客群需
源求产品概念定
位
规划、产品
基地研判
基地性质新农居与商品住宅并行
基地区位
基地现状
基地交通
基地结论
从:经济基础较弱、农民收到:经社会济繁荣、生活舒适
入不高、设施和环境面貌落便利、独具特色和活力的社会主
后的传统农村义新农居
基地属于固安浙江工业园区
建设范畴中的部分住宅用地;
为大留村新村新民居住宅项
目;
内含新农居反迁安置住房32
万平米左右,建筑形态为
6—8联的联排别墅;
其余性质均为商品住宅建设
用地;
基地研判
基地性质地处固安南门户,为县城未来规划热点区域
基地区位
基地现状
基地交通
基地结论
基地位于固安县城南;
距离县中心约3km;
西至106国道;
北至引清干渠;
东至图示红线规划部分;
南至廊涿高速,紧邻固
安南门户。
基地研判
基地性质近2000亩用地,一期开发超180万体量
基地区位
基地现状
基地交通
基地结论
商品房住宅区
基地总占地面积为
,合计1995亩;
其中安置区45ha,合计
675亩; 回迁房住宅区
,合计
1320亩;
基地中商品房部分合
计约为900亩,按照容
积率3计算,预计建面
达到180万的超大体量;
基地研判土地平坦,内有耕地,学校,幼儿园及低价值树种,无明显优
基地性质势资源
基地区位
基地现状
基地交通
基地结论
基地内现有一个小学、中心小学基地内农田
一个幼儿园;
未发现土地高差;
有大量白杨树等低价
值树种,落叶多,易农
生虫,可利用度不高。家
有部分经济价值低的院
果树。可做采摘园。
村幼儿园基地林地
基地研判
基地性质 106国道、廊涿高速、轨道交通拉近城郊距离
基地区位
基地现状
基地交通
基地结论
基地联通106国道通达地铁大兴线
北京,到达北京中心
943总站
近1个小时,黄村仅40
分钟,成为北京交通
意义上的卫星城;
公交943直通固安,项
目基地距公交总站仅3
公里;
项目基地
地铁大兴线年底开通,
天宫苑距固安中心 106国道
15km左右,加大融合;
廊涿高速加大北京周
京九铁路廊涿高速
边区域融合,通达性
强。固安南收
费站
基地研判
基地性质规模大、发展潜力大、可塑性强
基地区位
基地现状
基地交通
l 基地面积较大,路网分布初步形成,地块被打散,规划空间减少;
基地结论
l 无明显优势可利用资源,地势平坦,部分资源需改造、规划之后加以利用;
l 基地内保存大量植被,可在规划阶段可以进行适当整合,统一利用,但树
种单一,都为低廉树种,不具备观赏性及营销性;
l 基地交通目前尚有欠缺,有待进一步发展及融合,这限制了项目现阶段发
展,可充分利用未来交通规划发展趋势;
l 基地临近固安工业园南区,带来一定配套资源和一定住宅发展机遇,但存
在执行中的不确定性;
l 基地内是否有地热资源可以利用,如有,将成为规划渲染点;
基地结论将对项目规 l 基地周边交通资源丰