文档介绍：Gu'an new residential project orientation and planning program
5 2011
为北京再造一座城
——固安大留村新民居项目整体定位及初步规划方案
制定说明:
首先确定本项目的市场预期
从基地研究出发,找到适合本基地发展的定位模式
通过对客户需求的研究和发掘进一步了解客户对区位及产品的需求,结合客群心理需求,通过对典型竞品案例研究最终指向产品概念定位。
研究启动区产品及影响相关问题,达成市场预期。
思路导图
基地研判
需求空间
静态市场
(客户需求)
动态市场
(发展空间)
产品概念定位
规划、产品
启动区
战略+模式
客群来源
典型市场
市场预期
区域市场分析
客群需求
心理需求
产品导向
问题提出
如何实现项目市场预期——先看基地信息。
确定市场预期
做区域代表性项目,迅速打开市场局面,避免同质化竞争。
树立典型产品形象,为后继项目发展塑型。
建立基础客群,为项目滚动开发提供空间。
基地研判
基地研判
基地区位
基地现状
基地交通
基地结论
基地性质
基地研判
需求空间
静态市场
(客户需求)
动态市场
(发展空间)
产品概念定位
启动区
战略+模式
客群来源
典型市场
市场预期
区域市场分析
客群需求
心理需求
产品导向
问题提出
规划、产品
新农居与商品住宅并行
基地属于固安浙江工业园区建设范畴中的部分住宅用地;
为大留村新村新民居住宅项目;
内含新农居反迁安置住房32万平米左右,建筑形态为6—8联的联排别墅;
其余性质均为商品住宅建设用地;
基地研判
基地区位
基地现状
基地交通
基地结论
基地性质
从:经济基础较弱、农民收入不高、设施和环境面貌落后的传统农村
到:经社会济繁荣、生活舒适便利、独具特色和活力的社会主义新农居
地处固安南门户,为县城未来规划热点区域
基地研判
基地区位
基地现状
基地交通
基地结论
基地性质
基地位于固安县城南;
距离县中心约3km;
西至106国道;
北至引清干渠;
东至图示红线规划部分;
南至廊涿高速,紧邻固安南门户。
,合计1995亩;
其中安置区45ha,合计675亩;
,合计1320亩;
基地中商品房部分合计约为900亩,按照容积率3计算,预计建面达到180万的超大体量;
近2000亩用地,一期开发超180万体量
基地研判
基地区位
基地现状
基地交通
基地结论
基地性质
回迁房住宅区
商品房住宅区
土地平坦,内有耕地,学校,幼儿园及低价值树种,无明显优势资源
基地研判
基地区位
基地现状
基地交通
基地结论
基地性质
基地内现有一个小学、一个幼儿园;
未发现土地高差;
有大量白杨树等低价值树种,落叶多,易生虫,可利用度不高。
有部分经济价值低的果树。可做采摘园。
中心小学
基地内农田
村幼儿园
基地林地
农家院
106国道、廊涿高速、轨道交通拉近城郊距离
基地研判
基地区位
基地现状
基地交通
基地结论
基地性质
基地联通106国道通达北京,到达北京中心近1个小时,黄村仅40分钟,成为北京交通意义上的卫星城;
公交943直通固安,项目基地距公交总站仅3公里;
地铁大兴线年底开通,天宫苑距固安中心15km左右,加大融合;
廊涿高速加大北京周边区域融合,通达性强。
京九铁路
项目基地
廊涿高速
106国道
地铁大兴线
固安南收费站
943总站
规模大、发展潜力大、可塑性强
基地研判
基地区位
基地现状
基地交通
基地结论
基地性质
基地结论将对项目规划及定位给予支撑。
基地面积较大,路网分布初步形成,地块被打散,规划空间减少;
无明显优势可利用资源,地势平坦,部分资源需改造、规划之后加以利用;
基地内保存大量植被,可在规划阶段可以进行适当整合,统一利用,但树种单一,都为低廉树种,不具备观赏性及营销性;
基地交通目前尚有欠缺,有待进一步发展及融合,这限制了项目现阶段发展,可充分利用未来交通规划发展趋势;
基地临近固安工业园南区,带来一定配套资源和一定住宅发展机遇,但存在执行中的不确定性;
基地内是否有地热资源可以利用,如有,将成为规划渲染点;
基地周边交通资源丰富,106国道直达北京。