文档介绍：大连高新园区项目可行性研究报告
目录
项目概要介绍
项目公司简介
项目资金规划与融资需求
项目开发计划
市场分析与项目销售安排
项目总体投资融资安排
项目成本费用估算
项目借款预测
项目经济评价
大连高新园区项目可行性研究报告
一、项目概要介绍
高新园区项目位于大连高新园区海事大学正门对面,规划用地面积44100平方米,用地性质为居住及公共服务配套设施,。周边比邻翰林观海、学府1+1、未来地铁1号线。项目被大型居住社区、大型超市、高品质商业中心、学府区、轻轨、地铁人流所包围。
二、项目公司简介
大连獐子岛耕海房地产开发有限公司(以下简称“耕海地产”)系长海县獐子岛投资发展中心全资子公司,成立于2007年12月,注册资本1亿元。公司于2008年11月引入完整的房地产操作团队。团队中层以上成员均来自于大连万科,具有丰富的房地产住宅项目操作经验。
三、项目资金规划与融资需求
项目总投资额约为158,713万元:
项目建设投资估算表单位:万元
序号
项目
项目建设投资
所占比例
项目建设投资
158,713
100%
1
土地获得价款
57,028
%
2
开发前期准备费
6,159
%
3
主体建筑工程费
49,878
%
4
主体安装工程费
5,704
%
5
社区管网工程费
5,127
%
6
园林环境费
3,183
%
7
配套设施费
2,832
%
8
资本化利息
11,656
%
9
管理费用
6,624
%
10
销售费用
4,416
%
11
其他费用
6106
%
建设资金来源:项目投资的资金来源包括自筹资金、投资公司投入两部分组成。
项目总投资158,713万元,资金峰值约71,321万元,耕海地产以自筹资金投入30,000万元,资金缺口约为40,000万元,尚需通过融资渠道解决。
四、项目开发计划
1、项目建设期:本项目计划于2011年12月取得土地使用权,计划于2012年5月开工,2014年9月竣工交付使用,建设期共计28个月()。
2、项目销售期:本项目销售期自2012年11月开始至2013年12月结束,共14个月()。
3、项目开发期:综上所述,项目开发期自2011年12月至2014年9月共33个月()。
五、市场分析与项目销售安排
(一)市场分析
2010年地产政策可谓频发,房地产市场扑朔迷离,而大连正处在全域城市化高速发展阶段,因此市政府在民生方面做了很多工作:经济适用房的增加,社会保险费的征收业务移交方案,房地产诚信网络的建设以及拆迁方面的政策,无一不是为了进一步促进大连市房地产稳步健康发展。虽然大连是第14个颁布限购的城市,但在限制投资投机需求的同时,另一方面改善民生、以人为本的高瞻远瞩将积极增加住房用地的有效供给,加快推进保障性安居工程建设。
表1-3:大连房地产相关政策
施行时间
政策要点
大连2010年采用货币化补贴形式的经适房家庭仍保持在8000户规模
大连2010年采用货币化补贴形式的经适房家庭仍保持在8000户规模。将建设500套左右“创业式保障租赁住房”作为尝试,专门提供给引进的人才或大学毕业生,从而不断完善住房保障体系。
政府工作报告中关于房地产行业指导意见
加快住房保障体系建设。加强中小套型、中低价位商品住房和创业租赁房建设,通过货币补贴方式安排经济适用房8000套,对符合廉租住房条件的家庭实现应保尽保。稳步提高住房公积金缴存基数和比例,进一步扩大覆盖面和惠及面。加强监管调控,促进房地产市场健康平稳发展。
《关于进一步推进房地产诚信网建设的通知》
对全市从事房地产开发企业的基本信息、从业行为、不良记录将进行网上公示。今后,凡因房地产开发诚信问题引起群众集体上访、被媒体披露造成严重不良影响;房地产开发发生重大安全事故;房屋建筑发生严重工程质量事故;开发企业多次出现不良经营行为或对存在的不良行为拒不整改的,市建委将采取联动机制严厉制裁,一经发现,全面“封杀”。
《大连市人民政府办公厅关于贯彻落实稳健康发展的意见》
限新购一套住房,包括二手存量房;差别化信贷;预售制度规范管理;外地人限贷;加大廉租房和经济适用房的建设
(资料来源:网络资料、政府公布资料)
大连重点规划
表1-4:重点规划