文档介绍：房地产项目管理风险
作者:佚名联盟会员:项目管理者联盟转载 
在实际实施以及运作过程中,房地产项目具有投资额大,建设周期长和不可移动等显著特点,导致在项目立项、可行性研究、设计、施工,交付使用、物业管理等各个阶段都存在大量的不确定因素,使得原定的计划、方案可能受到干扰,原定的目标不能实现。这些事先不能确定的内部和外部干扰因素,人们称之为房地产项目风险。
风险是在特定的客观条件下,在特定的期间内,那些可能发生的结果之间的差异程度,实际上就是实际结果与计划结果的变动程度,这种变化程度越大,所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险,实际上是开发商实施开发过程中固有的风险,在现在的经济大环境中,主要表现在以下几个方面:
1、房地产项目管理的定位风险。
房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说,项目的市场定位确定以后,基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案,就决定了项目的销售前景,一旦市场定位不准确,项目的指导思想出现失误,是后期无法或者是非常困难弥补的风险,也是项目开发过程中,最大的风险,属项目建设的决策性失误风险,按照风险影响范围划分属于总体风险(决策风险),从某种程度上讲,其结果也是不可管理风险。
2、房地产项目管理的投资支持能力风险。
《项目可行性研究报告》出台前后,由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾;或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”;或者是对企业资金筹措(自有资金)和融资能力过高地估计,或者项目成本分析存在着严重的失误;或者没有吃透国家和地方政府的行业政策,对大的经济环境把握的不准;或者是成本过程控制严重失控(突发性事件)、意外因素过多等等原因,导致的项目资金支付能力达不到计划要求,给项目建设造成的风险(可控制风险和决策风险)。
3、房地产项目管理的质量风险。
包括:在房地产项目决策阶段由于经济技术分析失误,出现品质与价格矛盾导致的质量问题;在设计阶段,向设计提出违反设计规范、标准,特别是强制性标准的要求,又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题;施工阶段,从业人员对设计知识认识有重大错误,擅自改变设计造成的质量风险;施工管理过程中,不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理,对一些容易出现影响结构安全,特别是一些虽不影响结构安全,但对正常使用功能有严重影响的问题,处理不及时,没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”(实际上就是“质量通病”造成的纠纷);交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等,因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险(可控制风险)。
4、房地产项目管理的合约履行能力风险。
在房地产项目运作和建设过程中,涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程,由于房地产项目的一次性(不可重复性)特点,建设周期又比较长,涉及的方方面面又比较多,如果在关键的过程出现控制失误,那将给房地产项目造成相当大的麻烦。比如,在目前土地供应体制和贷款政策条件下,寻找