文档介绍：武汉光谷房地产市场分析报告
——大光谷
“十一五”期间,武汉东湖高新区在现在建成区域的50平方公里上,继续沿武黄东路向东发展,并托管工夏区、洪山区的27个行政村,约80平方公里的城市发展空间,形成区域面积130平方公里,60万人口的城市副中心。
07年光谷GDP为1300亿,08年1700亿,占武汉GDP(3900亿)的44%,09年1500亿占1/3。.
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光谷主要经济指标均保持30%增长
——2020年计划产业收入
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武汉大学生留汉比例不断走高,07年35万毕业生留汉,%。光谷是靴子留汉大户。
虽然目前宏观经济明显复苏,但经济增长基础尚不稳固;而楼市价格的持续上涨,房价重站高位。
由此判断,未来的房地产政策将可能走向有保有压,对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
11月初调研各地房贷政策执行一览
城市
第一套房
第二套房
二套房界定
首付
利率
首付
利率
上海
一手房普通住宅2成,非普通住宅3成; 二手房多数为3成
7折利率
4成
一手房仍可享受7折利率; 二手房根据个人征信状况,-9折利率,少部分上浮10%
首套房人均面积高于33平方米再购房为二套房,但银行会根据客户征信情况对判定做一定的调整
南京
一手房2成; 二手房3成
新房仍可享受7折利率; 二手房首付4成能享受7折利率,首付3成享受8-
4成
新房普通住宅最低可享受接近7折利率,尚未上浮,144平米以上无法享受利率优惠;二手房基准利率为主,根据个人征信情况和房屋面积,最高上浮10%
只要名下无贷款,均不算第二套房
广州
90平米及以下首付2成; 140平米以上首付3成
7折利率; 针对别墅和大户型优惠幅度减小。
4成(工行、华夏可做3成,)
建行利率上浮10%,工行、华夏为基准利率但首付3成则利率上浮10%,兴业、农行85折利率。
只要名下无贷款,均不算第二套房
武汉
一手房2成; 二手房3成
仍可享受7折利率
4成(部分中介机构可利用自身资源做到贷款68%)
中国银行7折利率,,民生银行上浮10%
根据是否有房贷记录,但审核宽松,多数可按第一套房
重庆
一手房总价80万以下首付2成,80万以上首付3成; 二手房3成
一手房可享受7折利率,二手房没有折扣
4成
一手房仍可享受优惠,光大银行、民生银行下浮25%,其他银行下浮15%;二手房基准利率为主,尚未上浮利率,建设银行10月份停止二手房贷款
第一套房人均居住面积30平米以下且还清贷款的再购房可按第一套房,未还清贷款或人均居住面积30平米以上,再购房按第二套房
北京
一手房90平米以下首付2成,140平米以上首付3成; 二手房首付3成
7折利率
4成(中信银行及一些小银行可以2-3成)
基准利率到基准利率上浮10%之间,部分小银行可做到7折利率
以夫妻为单位,只要名下有过房产,即使已经卖出过往房产,再购房也算二次臵业。
目前的各地对于购房优惠政策执行各不相同,而我们预期,首次购房七成优惠年底前取消可能性不大,而二套房优惠则面临变数,但相信在临近年底会有所收紧。
二手房营业税减免,应该不会续期
国务院在08年12月提出对二手房交易营业税的减免。政策原文中提出“政策暂定执行至2009年12月31日”,在目前市场交易活跃的环境下,我们认为该项政策延期的可能性不大
该项政策推出不会对开发商产生负面影响:
1、营业税优惠的取消会将部分需求由二手房市场分流至新房市场
2、本项政策取消与否对新房市场中投资购房不会产生明显影响
本项政策出台时已注明政策有效期,投资购房不会因为这项政策的出台而促使其购房行为的发生,也不会因为这项政策的取消而抑制投资购房。
二手房营业税减免到期,对房产投资有一定抑制作用,同时可能促进部分首次置业者回流一手房市场。
09年武汉商品房销售火爆程度较07年有过之无不及,全年保持量价上升态势,后期走势主要受政策影响,因而对后市应保持谨慎乐观态度。
光谷片区市场情况
光谷片区后世预估
以相似度而言,将09年与07年比较。2009年,内环线受土地供应影响成交萎缩,一二环成交比例较高且稳定,二三环成绩比例较07年减少,三环线成交比例较07年大幅上升。