文档介绍：深圳中原物业顾问有限公司
2007年2月
城市综合体开发战略
——宝城22区项目分期开发探讨
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经过与发展商的深入沟通,已在项目总体定位上达成共识,但仍需基于项目旧城改造特点对整体开发战略予以定性研究,并进一步明确一期各类物业的指标分配,在分配中重点考虑地铁的规划影响以及资金快速回收等因素和要求。
前言
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项目整体开发战略
地缘分析
项目整体及各地块定性分析
开发谋略
形象定位
一期各类物业的指标分配
完善的城市综合体(住宅/商业/写字楼/公寓)
90/70适用整体或一期的户型配置
主要内容
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第一部分:项目整体开发战略
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地缘分析——位置特性
宝安新中心区
灵芝公园
新安公园
创业路
广深高速
新安路
本案
宝安公园
公园路
商业中心
非房地产热点区域
老区商业中心一级辐射
第一批旧改核心区
占据公园稀缺资源
周边配套成熟
交通通达性高
根据新宝安的发展规划和新CBD中心区的建设要求,未来的25、26区将定位成宝安旧城的商业中心区,将出现建筑面积约为50万平米的商业建筑群;与中心区的商业中心现代化、高档化的定位有所不同,老城的商业中心更加强调大众化、生活化。
地缘分析——26区旧改
中
洲
地
块
长
城
地
块
本案
依据宝安中心组团规划和新安旧城控制性详细规划,将23、25、26、27、22工业区改变为商业、居住和配套设施用地。
本案为公共设施配套完善的高尚住宅小区。规划定位以高品位的住宅和商业为主,建成交通便捷、现代商业和园林居住相得益彰的都市生活服务区。
区域性泵站
加油站
邮政设施
小学、幼儿园
大型超市
地缘分析——规划方向
地缘分析——双地铁口(规划)
地铁5号线站
(规划)
地铁10号线站(内部消息)
本案
规划中的双地铁站点将极大的提高本项目的居住和商业价值。
因具体位置暂不确定,规划时应充分考虑适应的灵活性。
就开通的深圳地铁1号线商业而言,繁花商业中心的均试图将商业能在地下与地铁站接驳,引导人流。
地缘分析——道路及公园改造(规划)
22区周边道路改造:
根据《深圳市宝安区新安旧城BA102-04片区控制性详细规划》
灵芝公园改造:(根据新宝安的发展规划和新CBD中心区的建设要求)
根据政府规划将把城堡改造成文化活动场所,并拆除靠创业路的临时建筑,建设球馆和其它健身场地。
在大门入口处左侧的山坡上,新建了一个可容纳400多人的“歌唱天地”,游人在这里可以尽情地歌唱。分布在逍遥宫附近的28台大彩电组成了一个“影视长廊”,每部电视一个频道,游人可以根据自己的兴趣选择节目。
另据悉,灵芝公园整个地下部分将改造成大型购物商业街。
项目整体分析——经济指标
总占地:
总容积率:
总建面:76万M2
其中:
一期:
总占地:
总建面:
其中:
商业5万M2
办公2万M2
公建1万M2
,
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,建筑面积12万M2
,建筑面积1万M2
,
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