文档介绍：万科朗润园项目营销推广方案
11/12/2017
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——万科朗润园项目营销推广方案——
目录
一、本体分析……………………………………………………………P3
二、客户分析……………………………………………………………P15
三、项目难点和机会……………………………………………………P35
四、破题…………………………………………………………………P48
附件一、项目背景和市场分析…………………………………………P84
附件二、客户满意保障体系与销售流程控制体系……………………P139
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一本体分析
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由于地形原因,不易规划。
地块限制了景观的规划,无法与临近的仁和春天大道的大盘大社区规划相比。
在临近春天大道与金河谷的市场局面下,朗润园的形象在该区域并不突出。
仁和春天大道
万科朗润园
本案占地64亩,由于地块本体条件的限制,致使景观及项目规模无法与区域竞争项目形成有利的竞争优势
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本案由一栋“C”型半围合多层花园洋房和两栋“W”与“N”型折板高层电梯公寓组成。多层区域沿道路布置了底层商业
占地规模:64亩
容积率:
绿化率:%
开发建面:㎡
总户数:992户
开盘时间:2007年5月12日
交房时间:2008年12月30日
产品形态:高层电梯、多层花园洋房
户型面积:二房、三房、四房;80-250 ㎡;主力90-
130㎡
销售价格:电梯均价4400元/㎡,洋房均价5100元/㎡
客群特征:以成都区域的25-39岁客群为主;
余下房源:90套
余下面积:10529平方米
余下产值:4890万
项目规划
第二批次:
6F层层退台式花园洋房
开盘时间:2007年9月8日
建筑面积:㎡
均价:5902元/㎡
销售率:%
园林景观带
第一批次:
20-33F高层电梯公寓
开盘时间:2007年5月12日
建筑面积:㎡
均价:3944元/㎡
销售率:%
第三批次:
20-33F高层电梯公寓
开盘时间:2007年10月13日
建筑面积:㎡
均价:4693元/㎡
销售率:%
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①
②
③
%,剩余4套,%。总建筑面积:㎡
第一批次物业分析
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二栋剩余房源分析
二栋由于是本案第一批次所推盘的物业,从07年5月至今仅剩4套房源,其套型面积适中,套总价在所有剩余房源中属于中等偏下,对与这部分房源的去化难度不是太大。
第一批次物业分析
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①
②
1
2
3
4
5
6
1
2
3
4
5
6
%,剩余44套,%,总建筑面积:㎡
第三批次物业分析
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三栋剩余房源分析
三栋是本案最后批次推出的物业,整体的销售状况较好;
剩余房源中52%的房源集中在15层以上,在震后置业中容易形成一定的楼层抗性。
在剩余房源中三居室120-130㎡户型占到总量的81%,总价区间较多的集中在60-90万/套,价格甚至高出部分花园洋房的价格,其主要原因在于该部分房源的楼层及朝向面临江安河较好的自然景观。
其次,由于价格及面积区间的限定,使该部分房源对于客户的选择性较高,需要具备一定经济基础的客群。
第三批次物业分析
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一、三批次高层物业户型分析
高层折板式电梯公寓户型设计均好性较强
户型布局合理,实用率高,带入户花园, 露台。
户型方正,布局合理,实用率高,带入户花园。
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