文档介绍：项目开发前期建筑规划方案评价导向
我们的出发点
需要说明的是:
我们给出的不是具体的设计方案,
我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素
(市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素)
原则:
一切均基于CVA
即“竞争的价值增加”
(Competition Value Added)
思考方式
有理有据,说服力强
用工具来思考
MECE,给到不同的可能方向及条件,不是开发商来考我们,而是开发商要评估自身的条件和需求,给我们答案。
提供经典案例供参考
户型配比
户型配比原则和评价标准
基于总体定位、市场、消费者、天气等。
基于以下战略思考:资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略
不同的户型配比方案,相应的条件及结果
1、基于总体定位和发展战略:
总体定位:主流?跟随?补缺?组合?
总体发展战略:低成本?差异性?
总体形象:在户型面积及特色上如何体现?
2、基于市场的户型特征、现状和趋势
市场前期及目前的户型种类:主流和非主流配比
周边即将推的户型有几类。
主流户型在最近两年的变化趋势。
3、基于消费者的户型特征
内在的原因:消费者文化、经济、生活****性等原因:
指标:户均人口、客户文化层次分布图、成交总价分布图、收入与首期及月供比较图
4、天气:南北方的天气不同,会直接反映在户型面积及结构上。
5、政策因素:特别是赠送面积,各地有不同的政策。
户型配比原则和评价标准(续)
1、明晰的资金策略
哪部分可满足资金迅速回笼(如赠送或创新户型),哪部分满足提升利润(如商业)。
2、明晰的竞争策略和回避风险策略
站在市场和消费者利益,考虑到底凭什么打赢竞争
(低成本?差异性?市场空缺?)
基于总体定位、市场、消费者、天气等。
基于以下战略思考:资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略
不同的户型配比方案,相应的条件及结果
户型配比原则和评价标准(续)
不同的户型配比方案,相应的条件及结果:户型配比并非唯一解
方向
解释
目的
条件1
条件2
条件3
结果及注意事项
1)
主流市场
寻找市场中主力需求、消化最快的户型。
走量
市场变化不大
竞争不太激烈
一般大盘必须面向主流市场或微调市场
规划、位置等有竞争力
直面竞争,靠产品实力说话
走势平稳
户型本身不易发力
2)
主流市场微调
略走大或略走小5-10个平方。
走量,并一定程度回避竞争
适应市场趋势
变小:面向更广的客户群,降总价
变大:抓住相对高端的客户,提升单价
市场在变化
竞争较激烈
潜在消费者支持
3)
补缺市场
抓与目前客户群体或购房目的完全不同需求。
抓机会,回避竞争
快速回笼资金
可能实现高价
小量市场
市场缺乏一类产品
能够发现新的客户群;
目前没有此类供给的原因不是需求不足,这种方向本地有足够的客户群
很快消化
定价标准不清晰
后期市场迅速跟风
4)
组合方案
分区,每区由完全不的市场需求方案组合
组合以达到不同时期的不同目的
必须有主次
必须考虑多样性给售增加的难度
户型评价
户型在小区内的位置摆布评价
核心在于平衡资源,以降低销售的难度
资源分配要重视开盘造势和展示区需要
注重分期开发的配比协调。
土地资源:景观、朝向、临路、临水、距离
户型资源:赠送、创新、面积、楼高、一梯几户
高
低
高
低
原则上户型越大,资源越好
注重景观对户型的支持作用
景观利用:尽量户户有景:
朝南看园景处布一梯四户
朝南不看园景尽量布一梯两户
注重端头及端头景观的利用:
加大面积
临主轴单元拉大进深
端头开窗
可朝主轴景观放置客厅。
在土地资源差、困难的地方,比如高层、临路的地方,尽量放附送价值的户型。
户型平面结构评价的三个向限
1、首先分析竞争楼盘的户型结构,有哪些可突破空间?有哪些可借鉴的方面。
2、有以下可创新处,但要分析:
哪些更适合本地消费者、更能打赢竞争
成本控制
哪个阶段用、用途是什么
1)价值增加
凸窗(变大或增加数量,比如厨卫的窗)
有意识的增加结构面积赠送
大露台(只计一半面积,比如可封出一间房)
2)独特价值或创新可供在开盘时展示及打开市场
赠送层高(3米、3米6、3米9等)
赠送双层露台
阳光花房
马赛公寓
一梯一户
电梯入户
跃式、复式
3)户型优化
洗手间的干湿分区
大户型中主人与仆人的入户门分开设
下沉式卫生间
基本面: 舒适性的常规原则
竞争面
核心精神:我们凭什么打赢竞争?
项目层面
核心精神:我们怎么充分利用了资源?
怎么回避了不足?
1、结构方正
2、内部路线、组织明畅
3、无大量浪费面积
4、宜于摆放家俱
5、动静分区、干湿分区、公私分区
6、减少遮档、明厨明卫
7、客厅、主卧朝南