文档介绍：眉州路300号项目可行性报告
上海电气酒店投资管理有限公司

目录
一、项目概况 2
二、市场分析 3
三、项目周边情况 10
四、功能定位及改建设想 12
五、财务分析 13
六、结论与建议 18
七、附件 19
眉州路300号项目
一、项目概况
1. 项目法人
上海电气酒店投资管理有限公司
2. 项目名称
眉州路300号项目建议书
3. 建设地点
地理位置
位于杨浦区眉州路300号,北近平凉路、西沿眉州路。
原物业情况
建筑物为四层,主体排架与部分框架钢筋混凝土结构,原为原上海跃进电机厂。
总建筑面积为6273平方米,其中1层部分(1092平方米)为餐饮营业用房、2—4层可作为酒店客房用房。
二、市场分析

随着国内旅游业的繁荣,对上海现有酒店业的供应结构提出了新的要求,进而在传统酒店业态之外,经济型酒店顺势而起。由于低廉的价格、舒适干净的住宿环境,经济型酒店迅速占据了中小企业商务人士、国内游客和部分入境游客的细分市场。与传统酒店相比,经济型酒店起点较高,以连锁和网络化形式起步,项目投资和财务成本控制严格,不管是在目标市场的契合性、经营管理、投资初始成本方面都具备竞争优势。
目前,无论是国内酒店业,还是国际知名品牌,经济型酒店的竞争日趋激烈。锦江之星、如家、莫泰、中江之旅等国内品牌正在迅速扩大规模,而“宜必思”、“假日快捷”、“速8”、“美兴”等外资品牌业已介入这个新兴的市场。

酒店规模
根据“中国经济型酒店网”统计数据测算,经济型酒店规模主要集中在每家100-300间客房数,建筑面积大多在4500-12000平方米之间。
锦江之星平均为143间客房/家,每间客房平均建筑面积为35平方米;如家快捷平均为116间/家,客房平均建筑面积为39平方米;格林豪泰平均为144间/家,客房平均建筑面积为45平方米;速8酒店平均为107间/家,客房平均建筑面积为50平方米(见图1:主要品牌的经济型酒店规模)。相对而言,莫泰连锁和宜必思的规模较大,分别平均为247间/家和282间/家。
见图1:主要品牌的经济型酒店规模
资料来源:中国经济型酒店网
房价与出租率
根据“上海市旅游事业管理委员会”统计数据,2003-2006年1-5月,上海一、二、三星级酒店的平均房价为160-241元/间/天范围之间,-%之间,且呈日趋下滑态势(见图2:上海一、二、三星级酒店市场)。
图2:上海一、二、三星级酒店市场
资料来源:上海市旅游事业管理委员会
与之相比较,根据上海市旅游委市场管理处数据显示,目前上海的经济型连锁酒店市场表现引人关注,平均出租率达到80%以上,相当部分的低星级酒店客源转移至经济型连锁酒店内。究其原因,价格适中(目前国内经济型连锁酒店价格多在180元左右),网点众多,统一管理,是其市场竞争力所在。
经营方式
不论是新建物业,还是利用旧厂房、旧旅馆、或旧仓库等予以改造,投资方在前期投入后,通常采用特许经营或委托管理方式进行经营。
委托管理,是由业主方委托酒店管理公司经营管理,人员由酒店管理公司配备、培训、管理,委托方只需缴纳一定额度的管理费。而特许经营,是品牌化和规模化的互动结果。只有拥有一定数量的自营店和形象店,一定的经营理念和品牌商誉,良好的信誉和市场感召力的品牌,拥有订户中心、旅行社等经营资源,有成功的单店及连锁店的管理模式,才能为加盟者提供品牌、管理、销售、培训等全方位的支持。因此,加盟者需缴纳一定额度的品牌使用费和管理费用,酒店管理公司则输出品牌和管理模式。
据调查,如家快捷分别收取酒店总收入的3%作为特许经营的服务费和管理费;锦江之星,收取年营业收入的3%作为管理费;莫泰168以营业收入的5-10%作为管理费;%,且根据市场变化进行调整。

锦江之星
锦江之星是锦江国际集团的组成部分,通过锦江酒店管理公司锦江酒店持有其20%股权,专营经济型酒店。酒店业务分为旅馆管理公司和投资管理公司两个实体,分别提供经济型酒店管理和经济型酒店的投资业务。
锦江之星是国内较早涉足经济型酒店市场的酒店品牌,并随着2003年新亚之星的加盟,市场占有率进一步扩大。同时,随着整个集团的发展战略,锦江之星的重心从上海转移到全国,逐步实现与锦江酒店管理下的星级饭店的联动。根据“长江证券”于2005年4月份的分析研究,通过规模的加速扩张,锦江之星在股权份额不变的前提下,2005-2006 年的投资收益增长率将接近100%。
速8酒店
Super8®Motels(速8),是全球最大的经济型酒店运营商之一,在全球最大连锁经营企业500强