文档介绍：构筑首创置业标准化平台
德勤咨询
2006年11月
Strategy
——设计标准化工作汇报
目录
■国内外房地产公司标准化研究
■首创置业标准化的思路和要点
■标准化工作内容
◆材料技术标准
◆工程做法和成本措施
◆产品库
◆计划管理
◆流程管理
◆资源管理
◆知识管理
国内主流房地产公司的标准化情况
项目全盘复制,从规划、户型、立面到装修、景观。设计图纸可以沿用,只能作细微性调整,适应性差,存在市场风险。
材料设备的标准化。便于统一采购、降低成本;
客户定位、产品卖点和立面风格、营销策略的标准化;
产品标准化,部品工厂化。
宏宇星河湾
富力、珠江
当代MOMA
万科“情景花园”
宏宇地产公司的标准化情况
围合式布局,露天游泳池,单元入口木桥,地下车库结合下沉庭院
富力地产公司的标准化情况
售楼处——“彩蛋”的标准化复制,现在富力桃园
富力地产于2005、2006年度被国家统计局评为全国房地产综合实力第一名。最大特点是集设计、开发、施工、工程监理、销售、物业、房地产中介等业务为一体。富力认为产业链垂直整合是控制成本、确保速度的重要因素。
各个项目的主要材料均由集团统一年度采购,并统一了技术标准。比如电梯,所有项目的电梯均选自广州日立的某几种梯型,这样在设计时可以准确的做好土建予留,避免了施工中不必要的洽商。也减少了电梯采购周期和成本。
富力针对精装修制定了详细的标准,并有相应的材料供方名录。
富力最有特色的标准化就是售楼处——富力彩蛋。第一个彩蛋于2003年在北京富力城落成,在这之后在全国各地先后复制了七个一模一样的彩蛋,其中富力桃园的彩蛋是2006年从富力城搬过去的。
珠江地产公司的标准化情况
珠江、合生的特点与富力有些相似,集房地产设计、开发、建设、销售、物业管理为一体。在集团内部形成了一条完整的产业链。
珠江最典型的标准化是其开发的所有高档项目都采用了欧陆古典的外立面风格。但目前,集团已经取消了立面风格方面的硬性要求。
珠江将住宅按档次分为高、中、低三档,每一档都有相应各专业的设计和选材标准。景观设计也分为相应的不同档次,比如每个档次的铺地石材厚度都有相应的标准,对应的造价也不一样。植物配置在不同的地区都有标准库内选取,各地公司不能选择标准库以外的植物。
另外,珠江每年推出一批样板户型。每年年末,集团各分公司将自己今年设计的户型集中到北京,由大老板朱孟依亲自挑选,选出他认为值得推广的户型,作为下一年度集团的样板户型。第二年,各分公司会以样板户型为蓝本,结合自己当地的实际情况,对样板户型进行优化调整,并加以应用。这样到下一年底,又会出现一批改良的新户型作为样板户型的备选对象。如此往复,形成标准化户型库。
每年年底,集团各地分公司集中在北京召开标准化会议,共同讨论编制各方面的流程、标准。设计方面的标准最终由珠江自己的设计院编制完成。该标准非常详细,建筑、结构、设备各专业的设计标准都有300多页厚,并有许多配图。比如,户内配电箱的位置,能布置在客厅的哪些地方,不能布置在哪些地方,都有相应的图示。
当代集团地产公司的标准化情况
科技主题的复制:恒温恒湿
天花辐射置换式新风外围护
其在各个项目进行复制的科技主题主要包括以下几个系统:外维护系统、天棚辐射采暖制冷系统、置换式新风系统、外遮阳及窗优化系统、中央除尘系统。
MOMA系列都采用了非常好的外围护系统。外保温材料为10cm厚的挤塑聚苯板,保温材料与外饰面之间设空气层,;外窗采用从室内调节的外遮阳设施,外窗全部采用双玻Low-E中空充氩气玻璃,配合断热铝合金窗框, 。
在供暖和制冷上,采用天棚辐射系统,极大提高了舒适度。温度均匀稳定,运行无噪音。
置换式新风系统保证了室内的空气质量。从建筑顶部80米处采集新风,在顶部机房经过过滤、除湿或加湿后送到房间。,从房间下部进入,在顶部排出。
万科地产公司的标准化情况
1,情景花园洋房
万科最具特色的标准化产品当属“情景花园洋房”,简称“情花”。诞生于1999年,当时总建筑师吴志群主持设计的深圳四季花城三期户型。最大特点是通过层层退台使得每户都有一个大露台。还有“横厅”、二层室外楼梯直接入户等。最初是平屋顶,立面设计比较简单。2003年,天津水晶城在原有基础上,聘请加拿大BDCL设计事务所进行立面改良设计,总部派专人到现场负责各种材料的搭配选择、栏杆铁艺等的二次设计,花了很大心血,做得近乎完美。万科后续的“情花”产品,均为超越这个水平。
“情花”整个单元结构非常复杂,如果在各地推广,各地的施工图设计单位水平存在一定差异,难免会出现许多疏漏。因此,总部选用长期合作的设计方中