文档介绍：金地景园
商业部分营销策划报告
21世纪不动产深圳区域分部
深圳北新房地产经纪有限公司

目录
第一部分项目商业功能定位 5
一、商业功能策划 5
二、商业策划依据 7
三、销售方式 13
第二部分价格定位 17
第三部分客户定位 19
第四部分商业形象定位 20
第五部分入市时间计划安排 26
一、商业开发顺序 26
二、时间安排 26
第六部分总体营销思路 29
第七部分销售策略 35
第八部分项目总结 39
第一部分项目商业功能定位
商场定位原则:根据项目自身特点,发挥项目优势、规避项目劣势,由市场导向而填补商圈市场空白点,引导市场而激发潜在需求,改变商业格局。
一、商业功能策划
:其功能规划的主要目的一是增加项目价值,二是商业部分可以成为项目内小环境的配套部分;三是集聚人气。
根据我司招商实力及多年商业操作经验,我司建议本项目商业部分按照以下两种模式运作。
模式
面积
主力店模式
18000平方米
步行商业街
15000—18000平方米
1、主力店模式
沿友谊路住宅主体下设置3层底商,设计成集中式商业,目标为主力店招商。
2、步行街模式
韶州路与韶高路交汇角应考虑凹入形成一个大型外街广场,广场内街则做为时尚步行商业街。
韶高路沿线则设计1~2层骑楼街铺,与南北两端商业相连。
二、商业策划依据
本项目商业面积较大,如果将全部或部分改为住宅,销售速度可能会较快,但我司看重的不仅仅是销售速度,更重要的是利润,将开发商项目价值最大化。
本项目共策划了两种商业模式,目的是在功能和形式上同业差异、异种业态互补,不形成单一模式的竞争,给商业销售带来更多机会
1、主力店商业模式
1)片区商业特点
项目为典型的前期性商业,前期性商业地特点为:
目前人流不足,但将来有提升的空间。
有一定人口,但是有异地购物的习惯。
核心商家的进驻是提升人气的最佳方案。
本片区是新兴片区,正处于建设当中,传统的超市、百货行业需要旺盛的人气,本项目商业暂不具备经营条件。
片区居民消费以居家为主,因此主力店的业态建议以建材、家居为主要方向,建材家居行业随着片区逐步的施工建设和住户的入住,将有一个较长的兴旺时期,积累的人气,更重要的是同时提升项目住宅、商业的价值。故主力店招商是商业销售的关键。
2)我司资源优势
中国建材集团是1984年经国务院设立的国家级建材行业控股型管理模式企业,是直属国务院国有资产监督管理委员会管理的大型企业集团之一。
中国建材集团现有资产200亿元,员工30000名,全资、控股、参股企业200余家,其中下属子集团控股4家上市公司,参股11家上市公司。
八大业务平台之一的建材物流业务平台,主要从事大型建材的连锁业务,在北京、深圳、上海建有大型建材中央配送中心,在深圳、北京建设大型建材连锁超市。在澳大利亚、巴布亚新几内亚、美国、香港等七个国家和地区设有中洋地区的建材分拨网已经初步形成,成为当地有实力的分销商之一,在香港通过设立分拨中心,已使集团核心产品在该地区的市场占有率名列前茅。
作为中国建材集团的核心企业,我司依托北新建材(深圳上市公司,证券代码:000786)和中国玻纤(上海上市公司,证券代码:600176)两家上市公司的雄厚背景,大力拓展商业连锁、综合分销和商业地产三大业务单元。
我司现已成功开发了北新物流(深圳)中央配送中心;与世界500强英国Kingfisher集团合作,在北京和深圳成功开设了7家百安居仓储式建材连锁超市,充分展现了我司综合建设项目开发和商业地产开发的实力。同时,我司引入世界最知名房地产经纪品牌——21世纪(Century 21),并拥有综合实力位列深圳装饰装修市场前3名的北新家居装饰设计工程有限公司。公司拥有从建设项目开发、二级市场营销到三级市场的完整产业链。